El mercado inmobilario costero en España ha experimentado una de sus transformaciones más radicales en décadas. Nuevos datos revelan que las viviendas asequibles prácticamente han desaparecido de los anuncios en Málaga y Valencia, mientras que las propiedades de lujo dominan ahora el mercado.
Cifras de Idealista muestran que los inmuebles por debajo de 200.000 euros —antaño la columna vertebral del mercado de segunda mano en ambas ciudades— han caído a mínimos históricos.
En Málaga, su peso ha pasado del 45,3% del total de anuncios en 2020 a solo un 11,5% este año. En Valencia, la caída es de 22 puntos, desde un 59,4% en el mismo periodo.
El cambio es tan pronunciado que ambas ciudades se asemejan ahora a mercados de alto standing como Palma o San Sebastián, donde la oferta económica ha prácticamente desaparecido.
Esta tendencia viene impulsada por una crónica falta de oferta, una sólida demanda doméstica y un potente influjo de compradores foráneos, que siguen viendo las capitales costeras españolas como destinos refugio tanto para reubicarse como para invertir.
Compradores británicos, holandeses, alemanes y escandinavos siguen figurando entre los grupos más activos en la Costa del Sol y en la Comunidad Valenciana, mientras que la demanda francesa e italiana se ha disparado notablemente desde la pandemia.
Dado que las viviendas más baratas «vuelan del mercado» casi al instante, los anuncios están cada vez más copados por propiedades del segmento alto.
En Málaga, las viviendas por encima de 500.000 euros han duplicado su cuota de mercado en cinco años, pasando del 16,9% al 33,8%, convirtiéndose así en la franja de precio más amplia de la ciudad.
Valencia muestra una trayectoria similar, con las viviendas de lujo suponiendo ya un 22,3% de todos los anuncios, superando a la mayoría de los segmentos de gama media.
Se trata de un fenómeno nacional, pero las capitales costeras destacan por la velocidad e intensidad del cambio.
En el conjunto de España, las viviendas por debajo de 200.000 euros representaban el 60% de los anuncios en 2020; hoy suponen un 37,6%.
Mientras, la cuota de las viviendas que superan los 500.000 euros se ha más que duplicado, hasta el 23,5%, lo que las convierte en el segundo segmento de precio más común del país.
En ciudades como Málaga y Valencia, esta reconfiguración del mercado está redefine el perfil de quien puede permitirse comprar.
Los residentes con salarios medios se ven crecientemente excluidos de la vivienda de acceso, mientras que la tradicional «primera vivienda» reduce su presencia año tras año.
Los expatriados con ingresos en el extranjero o capital procedente de mercados inmobiliarios más caros suelen encontrarse en una posición de ventaja notable, avivando la competencia y empujando los precios hacia cotas más elevadas.
Los expertos señalan que la desparición de viviendas asequibles se explica en parte por la dinámica de la oferta: los inmuebles baratos se venden en días o semanas, mientras que los más caros permanecen en el mercado mucho más tiempo, haciéndolos más visibles en el stock activo.
No obstante, el problema de fondo —una escasez de vivienda nueva y una oferta insuficiente en el mercado de segunda mano— es estructural y es improbable que se alivie a corto plazo.
Los datos de Idealista demuestran que la tendencia está generalizada.
En San Sebastián solo queda un 1,7% de anuncios por debajo de 200.000 euros. En Palma, un 4,4%.
Madrid ha visto cómo la cuota de viviendas asequibles caía del 31% al 12,1%, mientras que las propiedades por encima de 500.000 euros suponen ya el 50,5% de todo su mercado de reventa.
Para Málaga, este cambio supone una transición definitiva hacia el grupo de las ciudades más caras de España.
Las viviendas de lujo constituyen ya un tercio de todos los anuncios —el doble que hace cinco años— y los precios de la gama media, entre 300.000 y 500.000 euros, también han experimentado un fuerte aumento.
Valencia, antaño considerada una alternativa más económica que Barcelona, le sigue de cerca.
Su porcentaje de viviendas de alta gama ha aumentado drásticamente y la oferta de propiedades asequibles se ha reducido a la mitad.
Esta transformación supone un desafío cada vez mayor para los jóvenes compradores, las familias locales y cualquiera que busque establecerse en la escala de la propiedad.
Dado que la demanda sigue superando a la oferta, los analistas prevén que la presión sobre la vivienda asequible se mantendrá intensa, con los segmentos de gama media y lujo —ahora dominantes en gran parte de España— marcando el ritmo del mercado en 2026.
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