Las normativas sobre el tamaño mínimo de una vivienda varían en España según la región.
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Con los precios de la vivienda aún al alza y una oferta insuficiente, cada vez más personas en España se ven obligadas a considerar opciones que antes habrían descartado sin pensarlo. Antiguos comercios reconvertidos en estudios, garajes transformados en pisos y las llamadas mini-viviendas han dejado de ser alternativas marginales. Para muchos, se están convirtiendo en la única opción asequible.
No obstante, a medida que estas propiedades ultrapequeñas ganan visibilidad en el mercado, surge una pregunta crucial: ¿qué tamaño mínimo puede tener legalmente una vivienda en España? La respuesta no es sencilla y depende, en gran medida, de la ubicación del inmueble.
No es solo el tamaño: es si la vivienda es oficialmente habitable
Uno de los equívocos más frecuentes es creer que existe una norma nacional única que establece un tamaño mínimo para una vivienda. En realidad, España carece de un estándar universal. En su lugar, cada comunidad autónoma fija sus propios requisitos de habitabilidad, y son estas normas las que determinan si un inmueble puede considerarse legalmente una morada.
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Esto implica que la superficie por sí sola no determina la legalidad. Un piso pequeño puede ser perfectamente legal si cumple con los estándares de habitabilidad regionales y cuenta con la documentación adecuada, como la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación. Los problemas surgen cuando se comercializan espacios que nunca fueron adaptados para uso residencial sin cumplir dichos requisitos.
Madrid lo ilustra con claridad. Desde 2023, la ciudad exige que cualquier vivienda de nueva construcción o creada mediante un cambio de uso disponga de al menos 40 metros cuadrados de superficie útil. Sin embargo, la norma no es retroactiva. Los inmuebles ya existentes por debajo de ese tamaño antes de la entrada en vigor de la regulación no son automáticamente ilegales y pueden seguir vendiéndose o alquilándose.
Esta distinción es relevante. Muchas de las viviendas más pequeñas que se anuncian actualmente son legales no porque cumplan los estándares actuales, sino porque se construyeron o se aprobaron bajo normativas anteriores.
Una vivienda legal en una región puede ser demasiado pequeña en otra
En toda España, el tamaño mínimo exigido para una vivienda nueva varía enormemente. Madrid y Murcia encabezan la escala, estableciendo el umbral en 40 metros cuadrados. Cataluña les sigue con 36 m², mientras que el País Vasco exige 35 m².
Un amplio grupo de regiones –entre ellas Valencia, Navarra, La Rioja, Cantabria, Castilla y León y Castilla-La Mancha– fijan el mínimo en 30 m², lo que se ha convertido en una suerte de término medio a nivel nacional.
Por debajo, los requisitos se relajan aún más. Asturias establece el mínimo en 28 m², mientras que Galicia y las Islas Baleares permiten viviendas de hasta 26 m². En Canarias y Extremadura, la cifra desciende a 25 m², y en Andalucía, a 24 m².
Las viviendas legales más pequeñas de España se encuentran en Ceuta, donde un inmueble puede considerarse vivienda con solo 20 metros cuadrados de superficie útil. Aragón, por su parte, fija su límite en 37 m², y Melilla en 30 m².
Estas cifras se aplican principalmente a la vivienda nueva o a los inmuebles sometidos a un cambio de uso formal, no necesariamente a las viviendas antiguas que ya forman parte del mercado residencial.
El tamaño no basta: las condiciones que toda vivienda debe cumplir
Incluso cuando una propiedad cumple el requisito de superficie mínima, eso por sí solo no la hace legal. La normativa nacional, recogida en el Código Técnico de la Edificación (CTE), impone una serie de condiciones innegociables.
Toda vivienda debe contar con una fachada exterior que garantize luz y ventilación naturales. La altura del techo debe ser, por lo general, de al menos 2.5 metros, aunque puede reducirse a 2.2 metros en cocinas, baños y pasillos. Los baños deben ser independientes, y la propiedad ha de disponer de electricidad, agua caliente y fría, desagüe, cocina, un baño completo y extracción de humos.
La eficiencia energética también forma parte de la ecuación. Es obligatorio disponer de un certificado de eficiencia energética válido, y la vivienda debe cumplir con los estándares vigentes en la materia. Asimismo, se requiere acceso a servicios de telecomunicaciones.
Solo cuando todos estos elementos están presentes –junto con las normas de tamaño regionales– puede un inmueble ser clasificado legalmente como vivienda.
Mientras la escasez de vivienda en España sigue empujando a la población hacia espacios cada vez más reducidos, la línea entre el “vivir en un espacio compacto” y la vivienda ilegal puede difuminarse. En muchos casos, la cuestión no radica en los metros cuadrados que tenga un hogar, sino en si fue debidamente autorizado como lugar para vivir en primer lugar.
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