El mercado de inversión inmobiliaria en España está generando rendimientos excepcionales, pero hay que olvidar todo lo que se creía saber sobre las viviendas en alquiler: el verdadero dinero está en las oficinas.
Mientras los propietarios residenciales han visto caer sus rentabilidades tres puntos básicos hasta el 6,9% en el tercer trimestre de 2025, quienes invierten en espacios de oficinas se están frotando las manos con rendimientos brutos del 11,5%, según un estudio del portal inmobiliario idealista.
Los locales comerciales también superan ampliamente al mercado residencial, ofreciendo rentabilidades del 9,9%, mientras que incluso los poco apreciados espacios de garaje rinden un 6,2% – todavía por encima de los bonos del Estado español a diez años, que se sitúan en el 3,3%.
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Estas cifras ponen de manifiesto una pronunciada divergencia en el panorama inversor inmobiliario español, donde el sector comercial demuestra ser mucho más lucrativo que el residencial, que suele acaparar los titulares y cautivar la imaginación de los inversores.
Sevilla lidera el boom inversionista en oficinas con un rendimiento asombroso del 11,2%, seguida de Zaragoza con un 9,8% y Vitoria con un 9,3%.
Incluso los principales centros de negocios de España ofrecen rentabilidades sólidas: Barcelona reporta un 7,6% y Madrid un 6,4% en inversiones de oficinas.
En lo que a locales comerciales se refiere, la ciudad interior de Murcia encabeza la clasificación con una rentabilidad deslumbrante del 11,7%, seguida de Zaragoza con un 11% y Oviedo con un 10,9%. Tarragona, Lleida, Huelva y Girona ofrecen todas ellas rentabilidades superiores al 10,7%.
El panorama residencial cuenta una historia bien distinta. Aunque Murcia vuelve a liderar con rentabilidades del 7,7% en viviendas para alquilar, los destinos populares entre expatriados presentan cifras modestas.
Palma ofrece unos rendimientos residenciales de sólo el 4,4%, lo que la convierte en la segunda capital peor clasificada, por detrás de San Sebastián, con un 3,5%.
Los puntos calientes de la vivienda costera generalmente decepcionan: A Coruña registra un 4,5%, Cádiz un 4,6% y Pamplona un 4,7%. Las principales metrópolis españolas también se quedan atrás: Madrid ofrece un 4,8% y Barcelona un 5,8% en inversiones residenciales.
Los datos sugieren que, mientras todos se han centrado en el alza vertiginosa de los precios de la vivienda en zonas turísticas y grandes ciudades, el capital más inteligente ha fluido discretamente hacia el sector inmobiliario comercial español.
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Los rendimientos de las oficinas se han mantenido notablemente estables, cayendo sólo 0,2 puntos porcentuales (del 11,7% al 11,5%) en el último año, mientras que los retornos residenciales han caído 0,3 puntos.
Los locales comerciales han experimentado, de hecho, una ligera mejora, pasando del 9,7% al 9,9%.
No obstante, el mercado de oficinas conlleva una salvedad: es mucho menos homogéneo que el inmobiliario residencial, hasta el punto de que idealista no pudo obtener datos fiables para casi la mitad de las capitales de provincia españolas debido al reducido volumen de transacciones.
Las inversiones en garajes presentan sus propias peculiaridades, con rendimientos que varían enormemente según la ubicación.
Murcia vuelve a dominar con rentabilidades del 8,8%, seguida de Castellón de la Plana con un 8,1%.
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Pero en Palma, los espacios de garaje ofrecen un mísero 3,2% de retorno, cifra inferior incluso a la de los bonos gubernamentales españoles, lo que los convierte en una inversión practicamente inútil.
El estudio de idealista calculó los rendimientos brutos del alquiler dividiendo los precios medios de venta entre los precios anuales de alquiler solicitados across diferentes categorías de propiedades durante el tercer trimestre de 2025.
Estas cifras no incluyen costes como impuestos, mantenimiento, honorarios de gestión o periodos de vacancia, por lo que los rendimientos netos reales serían inferiores.
Para los inversores británicos y del norte de Europa que observan el mercado español, el mensaje es claro: si se buscan rentabilidades serias, hay que mirar más allá de las viviendas tradicionales en alquiler y considerar el sector comercial, donde los rendimientos se mantienen sólidos a pesar de una década de crecimiento de los precios inmobiliarios.
Los analistas inmobiliarios sugieren que esta divergencia refleja dinámicas de mercado distintas.
Mientras los precios residenciales en zonas deseables han sido impulsados por compradores internacionales y una oferta limitada, los alquileres de oficinas han mantenido mejor el ritmo con el valor de los activos, particularmente en ciudades de provincia con sectores empresariales en crecimiento.
Los datos también apuntan a un posible enfriamiento del mercado español de viviendas en alquiler, ya que los precios de compra continúan subiendo más rápido que las rentas, comprimiendo los rendimientos y haciendo que la inversión inmobiliaria tradicional sea menos atractiva que en años anteriores.
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