Fiscalidad para Propietarios No Residentes en España: Guía de Cumplimiento 2025-2026
Ser propietario de un inmueble en España como no residente conlleva disfrutar de un clima inmejorable y de oportunidades, pero también acarrea una serie de obligaciones fiscales concretas. En un contexto en el que las autoridades españolas han intensificado los controles y la Unión Europea ejerce una supervisión más estricta, los propietarios no residentes se enfrentan a un panorama normativo en constante evolución. A continuación, se detallan los plazos clave, las novedades legales y los pasos prácticos para mantenerse al día con la normativa – e incluso sacar provecho– durante 2025 y 2026.
Plazos Clave para 2025/26
Renta por Alquiler (Modelo 210) – Declaración Anual antes del 20 de Enero
Para el ejercicio fiscal 2025, el período de declaración se extiende del 1 al 20 de enero de 2026. Si alquila su vivienda (bien sea a largo o corto plazo), deberá presentar su declaración del Modelo 210 dentro de este plazo. Cabe destacar que, si opta por el pargo por domiciliación bancaria, la fecha límite se anticipa al 15 de enero de 2026.
En IberianTax facilitamos el proceso: comenzamos a pre-rellenar su formulario fiscal en octubre, por lo que no es necesario esperar a enero para completar su declaración.
La Agencia Tributaria ahora cruza datos de propiedades e ingresos por alquiler de forma más rigurosa, especialmente los procedentes de plataformas como Airbnb o Booking.com. Las declaraciones extemporáneas u omitidas pueden generar sanciones, intereses y deudas tributarias, por lo que es esencial gestionar recordatorios para estas fechas.
Renta Imputada (Modelo 210) – Declaración Anual antes del 31 de Diciembre
Incluso si su propiedad no se alquila y es de uso exclusivamente personal, debe presentar la declaración por el impuesto sobre la renta imputada, calculada en base a su valor catastral. El período de declaración se abre el 1 de enero y finaliza el 31 de diciembre del año siguiente.
Para el ejercicio 2024, el plazo concluye el 31 de diciembre de 2025, o el 23 de diciembre de 2025 si elige el pago por domiciliación.
Ganancias Patrimoniales (Modelo 210) – Declaración Única en un Plazo de 4 Meses
Al vender su propiedad, debe presentar la declaración del Modelo 210 por la ganancia patrimonial dentro de los cuatro meses siguientes a la transacción.
Es importante recordar que el comprador está obligado a presentar el Modelo 211, que liquida y abona una retención del 3% a cuenta de su impuesto. Dicha retención podrá ser compensada o solicitado su reembolso cuando usted presente su declaración del Modelo 210 a través de IberianTax.
Novedades Legales: ¿Qué Cambia en 2025/26?
Si bien se prevé que los tipos impositivos se mantengan (24% y 19%), algunos municipios podrían revisar el porcentaje de renta imputada –por ejemplo, del 1,1% al 2% o viceversa– utilizado para calcular este impuesto. Estas actualizaciones, de carácter local, pueden afectar a todos los propietarios no residentes, con independencia de su nacionalidad.
Además, 2025 podría suponer un punto de inflexión en la aplicación de la normativa fiscal para no residentes, particularmente para los propietarios de países no comunitarios. Diversas medidas en discusión podrían materializarse en cambios en las deducciones, las obligaciones declarativas o los procedimientos administrativos.
En IberianTax garantizamos que nuestra plataforma se mantiene alineada con la legislación vigente, monitorizando de forma continua cualquier reforma para que sus declaraciones sean exactas y conformes.
Novedad: Registro Obligatorio de Viviendas de Uso Turístico (NRA)
Todas las propiedades destinadas al alquiler a corto plazo deben inscribirse en el Registro Único de Viviendas de Uso Turístico y obtener un Número de Registro de Arrendamiento (NRA), incluso si ya disponen de una licencia turística local.
La fecha límite principal para obtener el NRA era anterior al 1 de julio de 2025 para las propiedades que ya se estaban alquilando, pero sigue siendo posible solicitarlo para cualquier inmueble que planee alquilar, asegurando así que puede anunciarlo legalmente en plataformas como Airbnb, Booking.com o Vrbo.
El objetivo de este registro es garantizar la transparencia y equidad en el mercado de alquiler vacacional y de vivienda en España, un sector que continúa en rápido crecimiento.
Sentencia Judicial Afirma la Deducción de Gastos para Propietarios No Comunitarios
Los propietarios no residentes fuera de la Unión Europea (UE) y del Espacio Económico Europeo (EEE) tributan por los ingresos íntegros del alquiler sin posibilidad de deducir gastos (seguros, mantenimiento, suministros, impuestos municipales, etc.), mientras que los residentes en la UE/EEE sí pueden deducirlos y aplicar un tipo impositivo menor.
El 28 de julio de 2025, la Audiencia Nacional dictaminó que la exclusión general de los propietarios no comunitarios es contraria a los principios de no discriminación de la UE (Art. 63 TFUE). Esta sentencia está recurrida, por lo que no es firme, pero representa un avance significativo que podría modificar las normas y derechos de los no residentes.
Posibles Implicaciones Clave:
- Los no residentes podrían tener derecho a deducir gastos relacionados con el alquiler (limpieza, mantenimiento, suministros, seguros, reparaciones, IBI, honorarios de gestión, etc.).
- Podrían abrirse oportunidades para reclamar reembolsos retroactivos, por lo que es fundamental conservar facturas y recibos.
- La herramienta gratuita de IberianTax, el ‘Rastreador de Gastos’, le permite registrar y transferir estos gastos directamente a su declaración de la renta.
Comisión Europea vs. España: Procedimiento de Infracción por el Régimen Fiscal de No Residentes
En junio de 2025, la Comisión Europea solicitó formalmente a España que revisase su régimen fiscal para propietarios no residentes, al considerar que impone un trato menos favorable en comparación con los residentes españoles.
El foco del asunto es la renta imputada, que grava a los no residentes incluso cuando la propiedad no se utiliza, mientras que los residentes españoles no están sujetos a este impuesto por su vivienda habitual. La Comisión argumenta que esta diferencia podría violar la libre circulación de capitales y trabajadores (Arts. 45 y 63 TFUE) y el Acuerdo del EEE (Arts. 28 y 40).
España dispone de dos meses para responder. Si la situación no se corrige, el caso podría llegar al Tribunal de Justicia de la UE, con posibles sanciones económicas.
No obstante, en esta fase, la normativa tributaria española actual sigue vigente, lo que significa: - Los propietarios no residentes deben continuar presentando el Modelo 210 por renta imputada como es habitual.
- No existe garantía de que se puedan solicitar reembolsos fiscales hasta que el proceso concluya y se dicte una sentencia firme contra España.
Qué Debe Hacer Ahora
Ante estos cambios y el endurecimiento de los controles, se recomienda seguir la siguiente hoja de ruta:
1. Verifique sus obligaciones.
Ya sea que alquile la propiedad o no, usted está sujeto a obligaciones tributarias en España. Si la alquila, recuerde que debe obtener el NRA para seguir anunciando su propiedad en plataformas digitales como Booking, Airbnb, Vrbo, etc., y tenga presentes los plazos: 20 de enero (rentas por alquiler), 4 meses tras la venta (ganancias patrimoniales) y 31 de diciembre (renta imputada).2. Organice su documentación.
Conserve todos los recibos de mantenimiento, seguros, suministros, honorarios de gestión y otros gastos del alquiler. Estos podrían ser deducibles para los propietarios no comunitarios tras la reciente sentencia. Puede hacerlo utilizando el Rastreador de Gastos Gratuito de IberianTax para todos los usuarios registrados.3. Utilice herramientas digitales de confianza.
Plataformas como IberianTax simplifican la presentación del Modelo 210 con formularios guiados, precios transparentes, soporte multilingüe y recordatorios automáticos de vencimiento.4. Manténgase informado.
Siga las actualizaciones oficiales o consulte nuestro blog para estar al día de los próximos cambios fiscales en la UE y España.Con una aplicación más estricta pero un trato más equitativo en el horizonte, el período 2025-2026 es el momento idóneo para regularizar su situación y actuar con proactividad. Presente sus impuestos de no residente (Modelo 210), controle sus gastos y manténgase informado. Con IberianTax, la declaración de impuestos para no residentes en España es sencilla, segura y sin complicaciones.
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