Con frecuencia se atribuye la crisis inmobiliaria en España a factores como la escasez de vivienda pública asequible y la proliferación de apartamentos turísticos, pero son múltiples los elementos que contribuyen al espiral alcista de los precios.
Tanto la vivienda en propiedad como los alquileres han experimentado un aumento dramático en España durante los últimos años, dando lugar a una crisis de vivienda severa.
Muchos ciudadanos se ven incapaces de acceder a una vivienda asequible, mientras que otros se ven obligados a destinar casi la mitad o más de su salario mensual al pago del alquiler.
Y los precios continúan su tendencia alcista de forma notable, en tanto que los salarios se mantienen básicamente estancados, lo que implica que cada mes la vivienda resulta más y más inalcanzable.
Publicidad
Según el portal inmobiliario Fotocasa, los precios de compra de inmuebles se incrementan un 17 por ciento interanual. De hecho, tan solo en los últimos cinco años, el coste de una vivienda media ha registrado un aumento del 40 por ciento.
Pero no es solo el turismo masivo, los compradores extranjeros adinerados y el auge de las viviendas al estilo Airbnb lo que explica esta emergencia habitacional, como sugiere gran parte de la narrativa mediática; existen otros muchos factores implicados.
LECTURA RECOMENDADA: De 190.000 € a 370.000 €: Los precios de la vivienda en Valencia se duplican en seis años
La pandemia
La pandemia de Covid-19 tiene mucho que responder, y aunque el confinamiento y las mascarillas puedan parecer un recuerdo lejano, la huella que ha dejado en el mercado inmobiliario sigue siendo palpable. La pandemia obligó a todos a replantearse su modo de vida y a reevaluar lo que buscaban en una propiedad. Se demandaba más espacio, habitaciones más amplias, mayor luminosidad, balcones, terrazas y jardines más grandes. Cada metro de espacio exterior contaba. Esto provocó un auge en la actividad compradora y vendedora, y según Fotocasa, este impulso no ha remitido y aún se registran 60.000 transacciones mensuales.
LECTURA RECOMENDADA: ¿Cuánto cuesta de media una vivienda en España en 2025?
Aumento de los hogares unipersonales
Se ha producido un incremento notable en el número de hogares unipersonales en España. Anteriormente, era común que varias generaciones cohabitaran bajo un mismo techo, pero dado que los españoles retrasan cada vez más el matrimonio, optan por no tener hijos o prefieren permanecer solteros, existe una demanda creciente de viviendas para una sola persona. De hecho, el año pasado más de 5 millones de los 48,6 millones de habitantes en España vivían solos, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Se trata de una cifra récord.
El número de divorcios también ha ido en aumento en España. Según el INE, los divorcios aumentaron un 8,2 por ciento en 2024 respecto al año anterior, y las separaciones un 6,6 por ciento. Todo ello se traduce en una mayor presión sobre el mercado de la vivienda, ya que se necesitan más inmuebles para la misma cantidad de personas.
Publicidad
Aumento de la población extranjera
El número de inmigrantes y extranjeros en España ha crecido de forma sustancial en los últimos años, alimentando una demanda habitacional aún mayor. La población de España ha alcanzado un máximo histórico debido al aumento de la inmigración. Las cifras del INE muestran que la población extranjera aumentó en 95.277 personas durante el segundo trimestre de 2025, alcanzando un total de 7.050.174. Cataluña, por ejemplo, alberga a más de 2 millones de residentes nacidos en el extranjero, algo más del 25 por ciento de su población. Una población más numerosa requiere más viviendas. Según La Caixa Bank Research, entre 2021 y 2024 se acumuló en España un déficit de hasta 750.000 hogares.
LECTURA RECOMENDADA: ¿Por qué tantos tipos diferentes de extranjeros eligen mudarse a España?
Presión por acceder a la propiedad
La crisis ha incrementado la presión sobre los jóvenes para intentar acceder a la propiedad inmobiliaria. Existe una percepción generalizada de que hay que comprar pronto, antes de que los precios se disparen aún más y los tipos hipotecarios empeoren de nuevo. Esta presión significa que cada vez más personas buscan comprar –y con una población mayor y un déficit severo como se mencionó–, no todos pueden lograrlo, incluso si tienen capacidad económica.
¿Y se les puede culpar? Como afirma María Matos, Directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa: “Quien compre ahora casi con toda seguridad se ahorrará un incremento de precio de dos dígitos el próximo año”.
LECTURA RECOMENDADA: ¿Cuál es el estado del mercado inmobiliario español este otoño?
Cambios en la legislación de alquileres
Con el fin de paliar la crisis, el gobierno español ha implementado diversas leyes en los últimos años. Aunque algunas han ayudado, algunos expertos consideran que otras han agravado la situación. Sostienen que las normativas han sido tan favorables al inquilino y han establecido tanta protección para estos, que alquilar propiedades se ha convertido en un campo de minas jurídico para los propietarios. Muchos temen alquilar por preocupación a que los inquilinos incurran en impagos. Ahora existen tantas regulaciones sobre la duración de los contratos, a quién alquilar y qué documentación exiger a los inquilinos, que muchos prefieren simplemente vender su propiedad adicional en lugar de mantenerla en el mercado de alquiler. Si bien esto beneficia al mercado de compraventa, perjudica gravemente al mercado del alquiler, ya que cada vez se retiran más inmuebles.
LECTURA RECOMENDADA: Por qué los propietarios en España dejan sus pisos vacíos en lugar de alquilarlos a largo plazo
Publicidad
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Algunos expertos consideran que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP también contribuye al problema y impide el acceso de muchos al mercado de la vivienda. Afirman que debería eliminarse. El ITP varía entre comunidades autónomas, pero es del siete por ciento del precio de compra en Andalucía, del 8 al 13 por ciento en Baleares y en torno al 10 por ciento en Valencia y Cataluña. Según un informe del Financial Times, titulado Home economics: the tax roulette of buying a house in Europe, España presenta el tipo medio más elevado de impuesto sobre transmisiones entre diez países europeos analizados, incluidos Reino Unido, Francia, Italia, Grecia y Portugal.
Falta de construcción y vivienda social
No se ha construido suficiente vivienda nueva en España para satisfacer la creciente demanda y cubrir el déficit. María Matos, Directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa, explica que anteriormente se construían alrededor de 60.000 viviendas sociales al año y hoy apenas se superan las 10.000, es decir, seis veces menos vivienda pública que antes, con una población un 4 por ciento mayor. Aunque la construcción va en aumento, considera que es insuficiente. “En Fotocasa estimamos que se necesitan 1,8 millones de viviendas, tanto en compra como en alquiler, para responder a la crisis de vivienda”, afirmó.
LECTURA RECOMENDADA: ‘La burocracia lleva más tiempo que construir viviendas en España’