La prolongada moratoria de desahucios en España, implantada como parte de las protecciones de la era pandémica, ha llegado oficialmente a su fin tras el rechazo del decreto que pretendía prorrogarla aún más.
Este hecho restablece una mayor flexibilidad para los propietarios, al tiempo que introduce nuevos plazos y distinciones basadas en el tipo de titularidad, lo que impacta de forma considerable en el sector del alquiler. La finalización de estas normas tiene consecuencias de gran alcance. Además de proteger a aquellos cuya situación económica se deterioró, la normativa disuadió a muchos propietarios de alquilar debido al riesgo de ocupas con capacidad de pago que explotaban la ley para no abonar el alquiler deliberadamente. A su vez, la oferta de viviendas en alquiler se desplomó y los precios se dispararon.
El temor a ocupas potenciales sin escrúpulos también disuadió a muchos propietarios expatriados con bienes en España, como viviendas vacacionales, de alquilar sus segundas residencias como alojamiento turístico temporal, dejando sus casas soñadas bajo el sol vulnerables a allanamientos.
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Fin de la moratoria del escudo social
El Congreso rechazó el Real Decreto-ley 2/2026 el 26 de febrero, que pretendía prolongar hasta el 31 de diciembre de 2026 la suspensión de los lanzamientos para inquilinos vulnerables sin alternativa habitacional. También incluía la prohibición de cortar los suministros básicos a los hogares que cumplieran los requisitos. Al haber sido tumbado el decreto, estas protecciones temporales pierden toda vigencia legal poco después de su publicación en el BOE, poniendo punto final a seis años de amplia protección contra desahucios que se promulgó inicialmente en 2020.
Este cambio pone fin al bloqueo automático de muchos procedimientos de recuperación de la vivienda, dotando a los arrendadores de una capacidad renovada para abordar los impagos a través de los cauces legales ordinarios.
Nuevos plazos para desahucios según el tipo de propietario
El marco normativo diferencia ahora entre pequeños y grandes tenedores de inmuebles, estableciendo procesos variados para los casos de impago:
- Pequeños propietarios (usualmente aquellos con pocos inmuebles): Los servicios sociales disponen de un plazo de dos meses para buscar soluciones de realojo urgente para los inquilinos realmente vulnerables. Si no se identifica una solución en ese periodo, los juzgados pueden proceder con la orden de lanzamiento.
- Grandes tenedores (a menudo referidos como ‘gran tenedores’, con 10 o más viviendas en alquiler): Una fase de mediación obligatoria de cinco meses evalúa la vulnerabilidad del inquilino. De confirmarse dicha vulnerabilidad, los servicios sociales podrían disponer de cuatro meses adicionales para gestionar alternativas antes de que pueda ejecutarse cualquier desahucio.
Estos periodos estructurados pretenden equilibrar el apoyo al inquilino con los derechos del propietario, si bien la eliminación de las protecciones generalizadas implica que los procedimientos pueden avanzar con mayor facilidad una vez expirados los plazos.
Impacto en los propietarios y recuperación del mercado
Los datos indican que alrededor de 60.000 propietarios afrontaron una incapacidad prolongada para recuperar sus inmuebles bajo el sistema anterior, conllevando periodos extensos de pérdida de ingresos por alquiler y crecientes gastos judiciales. Los grupos de propietarios consideran este cambio un paso hacia la restauración de la seguridad jurídica en el mercado del alquiler, reduciendo la carga sobre los propietarios particulares para abordar desafíos habitacionales más amplios.
Los registros judiciales muestran que los lanzamientos continuaron incluso durante la moratoria—más de 27.500 en 2024—principalmente cuando se demostraba judicialmente que la persona que alegaba no poder pagar el alquiler y las facturas mentía sobre su incapacidad económica. No obstante, este método fue considerado casi unánimemente demasiado largo y costoso por los propietarios.
Riesgos potenciales y consideraciones futuras
Persiste la preocupación de que los plazos más ajustados puedan incrementar la presión sobre los servicios sociales y contribuir potencialmente a tasas más elevadas de sinhogarismo si no se hallan soluciones de realojo con rapidez. La transición revela las tensiones latentes entre garantizar el derecho de propiedad y apoyar a quienes tienen una necesidad habitacional genuina.
Los propietarios afectados por las suspensiones pasadas podrán ahora iniciar reclamaciones de indemnización por alquileres impagados a través de los canales administrativos pertinentes. Se espera que el mercado del alquiler, especialmente en zonas de alta demanda como Málaga y la Costa del Sol, experimente una oferta mucho más amplia y, por ende, precios de alquiler más razonables, a medida que los propietarios recuperan un mayor control sobre los procesos de recuperación.
Este hito supone un retorno a la normalidad prepandémica con salvaguardias añadidas, reconfigurando las dinámicas tanto para inquilinos como para propietarios en toda España, y constituye un enorme suspiro de alivio tanto para los dueños de inmuebles como para aquellos que necesitan alquilar una vivienda a un precio adecuado.
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