La situación de la vivienda en alquiler en España sigue siendo grave. El número de unidades de alquiler a largo plazo sigue disminuyendo, incluso a medida que la demanda sigue aumentando. Todos están de acuerdo en que algo debe hacerse, pero no hay una solución milagrosa.
A principios de abril, cientos de miles de españoles salieron a las calles en más de 40 ciudades, exigiendo acciones significativas. El mensaje fue claro: los costos de alquiler están aumentando más rápido que los ingresos y la inflación, y están llevando a las personas al límite.
En 2024, los precios de alquiler en toda España aumentaron un 11.5%. El aumento fue especialmente pronunciado en las principales ciudades: Barcelona vio cómo los alquileres aumentaban un 13.5%, mientras que Madrid se disparó un 15.3%.
Todo esto se está desarrollando bajo la sombra de la nueva ley de vivienda de España, que introduce controles de precios, ajusta las reglas de los contratos de alquiler, reforma las leyes sobre la ocupación ilegal de viviendas (conocida como okupas) y ofrece incentivos fiscales a los propietarios que proporcionan alquileres a largo plazo a o por debajo de las tarifas establecidas por el gobierno.
Dada la fracturada situación política de España, no sorprende que la ley haya generado un intenso debate. ¿Es un paso en la dirección correcta? ¿Una solución equivocada? ¿O algo intermedio?
Para comprender los desafíos y el impacto potencial de esta legislación, debemos comenzar con el problema central: un desajuste fundamental entre la oferta y la demanda de viviendas.
Causas fundamentales: Demografía y demanda
En el corazón del problema hay un desequilibrio simple: hay más personas que necesitan hogares de los que hay disponibles. Y, irónicamente, esta crisis se debe en parte a los esfuerzos por resolver otros problemas estructurales.
España no está reemplazando a su población envejecida. La tasa de reemplazo se sitúa en 2.1 hijos por mujer, pero las mujeres nacidas en España solo tienen un promedio de 1.12 hijos, un 2.6% menos que el año anterior.
Sin inmigración, España se enfrentaría a una fuerza laboral en disminución, una población creciente de pensionistas y una economía cada vez más tensionada. El crecimiento, la innovación y la sostenibilidad sufrirían.
Un informe de 2023 del Banco de España concluyó que el país necesitará 25 millones de inmigrantes para 2053, triple del ritmo actual, para mantener a flote su sistema de pensiones.
A diferencia de muchos otros países europeos, España ha resistido el impulso de restringir la inmigración. En 2023, la migración neta se situó en 1.32%, o 642,000 personas llegando al país.
Esta afluencia es necesaria. Pero también crea más presión en un mercado de viviendas ya tenso. Todos esos nuevos residentes necesitan lugares para vivir y España simplemente no está construyendo suficientes.
El año pasado, el número de nuevos hogares creció en 360,000. Las proyecciones sugieren números similares en los próximos años. Pero la construcción de viviendas no ha podido mantenerse al día.
Ha habido algunas buenas noticias. La construcción de nuevas viviendas finalmente muestra signos de vida después de estancarse desde la crisis financiera de 2014-2015. CaixaBank ha elevado su pronóstico de nuevos permisos a 135,000 en 2025, después de un notable aumento del 16.5% interanual en 2024.
Aun así, eso está lejos de ser suficiente. El déficit en la oferta de viviendas solo se profundizará en los próximos años. Y pocos políticos están dispuestos a abordarlo seriamente, porque las soluciones reales conllevan costos económicos y políticos reales.
Una respuesta fracturada
La extrema derecha de España ha propuesto poner fin a la inmigración y repatriar a los migrantes. Eso no solo es irrealista, sería un desastre para las pensiones, la atención médica y la economía en general.
En cambio, la única opción viable es abordar directamente la crisis de vivienda. Entonces, ¿alguien está haciendo eso?
La nueva ley de vivienda se presentó como una respuesta audaz. Fortalece los derechos de los inquilinos, limita los aumentos de alquiler y ofrece incentivos a los propietarios para alquilar a largo plazo. También incluye ayudas directas para jóvenes compradores de vivienda menores de 35 años.
Por otro lado, la ley también adopta una postura más dura: frenando los alquileres turísticos, agilizando los procesos de desalojo para los okupas y golpeando a los grandes propietarios con sanciones fiscales por mantener propiedades vacías.
Y sin embargo, nadie parece estar satisfecho.
Las manifestaciones de abril dejaron claro que muchos ven la ley como demasiado débil. Mientras tanto, los propietarios y grupos empresariales argumentan que se excede y distorsiona el mercado.
Algunos efectos tempranos ya son evidentes. Otros, como los cambios en las reglas de alquiler turístico y las subvenciones para compradores por primera vez, tardarán más en materializarse.
Cambio de incentivos y el auge de los alquileres estacionales
Una tendencia clara está emergiendo: los propietarios se están retirando del mercado de alquiler a largo plazo.
Según un estudio de Idealista, los anuncios de alquiler a largo plazo disminuyeron un 5% entre 2023 y 2024, mientras que los anuncios de alquileres estacionales aumentaron un 39%.
Eso no equivale directamente a menos personas viviendo en alquileres a largo plazo; algunos inquilinos pueden simplemente quedarse para evitar aumentos masivos de alquiler. Pero el cambio en los incentivos es claro.
Los alquileres a largo plazo solo pueden aumentar un 3% al año. Los alquileres estacionales, como el alojamiento para estudiantes, ofrecen más flexibilidad. Cuando los inquilinos se mudan al final de un año escolar, los propietarios pueden aumentar los alquileres en un 10-15%.
¿Está este cambio impulsado por la nueva ley? En parte. Pero el problema más grande sigue siendo la falta de construcción de viviendas. Con la demanda superando a la oferta, cualquier cambio de política termina distorsionando aún más el mercado, porque no hay margen en el sistema.
Lecciones del extranjero
Sin embargo, eso no significa que no haya nada que hacer. Otros países han tomado enfoques innovadores que pueden ofrecer lecciones útiles.
Escocia, por ejemplo, aprobó una ley de reforma de vivienda en 2016 destinada a estabilizar las relaciones entre propietarios e inquilinos. Eliminó los arrendamientos a plazo fijo e introdujo un contrato estandarizado. Los propietarios solo podían desalojar a los inquilinos bajo una de las 18 condiciones definidas.
Otra reforma clave fue la introducción de garantes de alquiler, individuos o empresas que prometen cubrir el alquiler si el inquilino incumple. Esto reduce el riesgo percibido de alquilar a inquilinos de bajos ingresos o jóvenes.
España está explorando un modelo público similar llamado aval público. Requeriría un acuerdo mutuo entre propietario e inquilino y vendría con condiciones estrictas. Si bien no abordaría la escasez estructural de viviendas, podría eliminar una barrera importante para los alquileres a largo plazo: el miedo de los propietarios a impagos.
Crucialmente, convertir esto en un servicio público ayudaría a los más vulnerables, que son los menos propensos a tener acceso a un garante privado.
Enfrentando la realidad
Hay aspectos positivos y negativos en la situación actual. Pero no podemos perder de vista el problema central: una profunda y creciente falta de oferta de viviendas. Hasta que eso cambie, la mayoría de las políticas serán poco más que un vendaje temporal.
Las soluciones existen. Pero requieren voluntad política, inversión económica y una estrategia a largo plazo. Sin eso, solo estamos ganando tiempo, mientras la crisis sigue creciendo.