Los propietarios no-residentes en España han logrado una victoria significativa tras la decisión del Tribunal Nacional de anular una norma fiscal que discriminaba a los arrendadores extracomunitarios.
En una sentencia del 28 de julio de 2025, el tribunal declaró ilegal denegar a los no residentes fuera de la UE el derecho a deducir gastos de alquiler en propiedades españolas, equiparando así su tratamiento al de los ciudadanos comunitarios.
Esto implica que propietarios no comunitarios –incluyendo británicos, estadounidenses y latinoamericanos– ahora podrán restar costes como reparaciones, intereses hipotecarios y seguros antes del cálculo impositivo.
En la práctica, pagarán impuestos sobre su renta neta de alquiler y no sobre el monto total, según Tim Negru, experto en propiedad mediterránea para extranjeros y fundador de AffordiHome.
Aún más relevante, la sentencia permite reclamar hasta cuatro años de impuestos pagados en exceso, lo que podría suponer ahorros de miles de euros.
Hasta ahora, el sistema trataba de forma muy distinta a residentes comunitarios y extracomunitarios. Mientras los primeros podían deducir gastos y tributar al 19%, los segundos afrontaban un tipo fijo del 24% sobre el ingreso bruto, sin deducciones.
La decisión se alinea con el derecho de la UE, en particular el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, que prohíbe restricciones a la libre circulación de capitales.
Se espera que el Tribunal Supremo español evalúe próximamente si los propietarios no comunitarios deberían también beneficiarse del tipo reducido del 19% y de la reducción del 50–60% en la renta imputable ya aplicada a residentes.
Este fallo podría además debilitar la controvertida propuesta del gobierno, presentada por el presidente Pedro Sánchez en enero, de establecer un impuesto del 100% sobre la vivienda para compradores extracomunitarios.
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Los críticos advirtieron que esta medida disuadiría la inversión y afectaría a mercados con fuerte presencia de propietarios británicos y estadounidenses, especialmente en las costas.
Analistas señalan que el veredicto podría sentar un precedente en Europa, especialmente en países como Italia, donde las normas para propietarios no residentes varían y podrían enfrentar impugnaciones similares.
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