Descubre las consecuencias de que una ciudad en España sea declarada zona de estrés en el alquiler, desde límites en los precios hasta incentivos fiscales para propietarios y prórrogas de contratos.
Las ciudades de A Coruña, San Sebastián y Pamplona, junto con otros 20 municipios de Navarra, han sido oficialmente declaradas zonas de estrés en el alquiler recientemente, sumando un total de 301 en todas las regiones.
Otros municipios también han solicitado ser declarados zonas de estrés, incluyendo Santiago de Compostela en Galicia. El consejero de desarrollo urbano y vivienda de Asturias, Ovidio Zapico, afirmó que están trabajando en declarar 16 zonas de estrés en seis municipios de la región antes de fin de año.
En España, más de 8.28 millones de personas viven en áreas donde el mercado de alquiler está bajo presión.
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La declaración de ‘zonas de estrés’ fue una parte esencial de la Ley de Vivienda, que entró en vigor en 2023.
Una zona de estrés se define como aquella donde existe un alto riesgo de insuficiente oferta de vivienda para su población. Para ser declarada como tal, debe cumplir uno de dos criterios:
El primero es cuando el coste medio del alquiler o hipoteca más gastos relacionados supera el 30% del salario promedio de la población del área.
El segundo es si en los últimos cinco años, el precio de compra o alquiler ha aumentado acumulativamente tres puntos por encima del IPC.
Si un área es aprobada como ‘zona de estrés’, esto puede implicar límites en los alquileres, prórrogas de contratos para inquilinos y deducciones fiscales para propietarios.
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Límites en los alquileres
Las normas son:
Si los propietarios ya alquilan sus pisos o lo han hecho en los últimos cinco años, la renta no puede superar el monto previo en un nuevo contrato. Tampoco se pueden añadir gastos adicionales como comunidad o IBI.
Los propietarios solo pueden actualizar el alquiler anualmente según el IPC o el tope gubernamental. Solo podrán aumentarlo más si mejoran la eficiencia energética o firman contratos de más de 10 años, con un máximo del 10%.
Si alquilan un piso por primera vez, deberán ajustarse al Índice de Precios de Referencia del municipio.
Si tienen más de cinco propiedades en la misma zona de estrés, deberán seguir dicho índice, independientemente de si las han alquilado antes o no.
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Prórrogas
Los inquilinos podrán solicitar prórrogas tras finalizar sus contratos en zonas de estrés, hasta por tres años consecutivos.
Deducciones fiscales
La deducción general para propietarios en contratos de larga duración se reducirá del 60% al 50%.
Además, habrá estos beneficios:
Un 90% de deducción si reducen el alquiler al menos un 5% en zonas de estrés.
Un 70% para quienes alquilen a jóvenes de 18 a 35 años o mediante programas de vivienda protegida.
Un 60% para quienes hayan reformado su propiedad en los dos años previos al alquiler.
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Cataluña fue la primera región en declarar zonas de estrés tras la Ley de Vivienda, y en 2025 ya cuenta con 271.
Datos oficiales del Ministerio muestran que los alquileres han caído un 3.7% en promedio en 140 municipios que adoptaron la declaración. En Barcelona, bajaron un 6.4% en los primeros 12 meses desde su implementación.