Los propietarios en España están abandonando a los inquilinos de larga duración por los turistas tras revelarse que pueden casi duplicar sus ganancias convirtiendo sus viviendas en apartamentos turísticos.
Las cifras de la Agencia Tributaria muestran que en las Islas Baleares, los alquileres turísticos son un 92% más rentables que los tradicionales. En Barcelona la brecha es del 56%, en Madrid del 55%, y la media nacional es del 35%.
En la práctica, esto significa que un propietario en Madrid ganaría unos 10.000 € al año por un alquiler residencial, pero unos 15.000 € si la misma propiedad se alquilase a turistas.
En Baleares, la diferencia es aún más marcada: 9.000 € por un inquilino frente a 18.000 € por Airbnb.
“Esta es la principal razón por la que los propietarios desahucian inquilinos y convierten viviendas en apartamentos turísticos”, explicó Javier Gil, arquitecto y urbanista que ha estudiado el fenómeno. “Es cuestión de dinero”.
“Estas conversiones no se deben a inseguridad jurídica o miedos legales. Con un inquilino, el propietario no puede tocar la propiedad y los contratos duran de cinco a siete años. Incluso si el mercado se dispara, no pueden subir el alquiler repentinamente. Con los turistas, cada reserva es una oportunidad para cobrar más”.
“Los inquilinos tienen derechos. Eso es un problema para los propietarios. Los turistas, no”.
Las consecuencias se dejan sentir en todo el sobrecalentado mercado inmobiliario español. La oferta de alquileres a largo plazo se reduce, las rentas suben y los inquilinos enfrentan condiciones cada vez más precarias.
Tanto expatriados como jóvenes españoles son excluidos del mercado, especialmente en zonas costeras y turísticas como Ibiza, Mallorca, Barcelona y Málaga.
España ya tiene cerca de 400.000 apartamentos turísticos listados –viviendas que, según los expertos, podrían volver al mercado residencial si se aplicasen normativas más estrictas.
Mientras España lucha por controlar la situación, otras ciudades ya han tomado medidas radicales. En Nueva York, nuevas leyes obligaron a las plataformas a registrar los alquilieres y prohibieron la mayoría de las stays cortas en apartamentos enteros. De la noche a la mañana, 15.000 anuncios de Airbnb desaparecieron, eliminando el 90% de la oferta. Miles de esas propiedades han regresado al mercado de alquiler a largo plazo.
En París, los apartamentos turísticos están limitados a 90 días al año, y solo para la residencia principal del propietario. Cualquier cosa más requiere una licencia comercial difícil de obtener. Se imponen multas estrictas a los propietarios y plataformas que incumplen las normas.
Ámsterdam ha ido aún más lejos, prohibiendo directamente los alquileres turísticos en distritos céntricos e imponiendo un máximo de 30 noches al año para viviendas privadas.
San Francisco exige a los anfitriones registrarse, demostrar su residencia y ceñirse a un límite anual de 90 días de alquiler cuando no están presentes. Romper las normas conlleva fuertes multas y la eliminación de las plataformas.
En cada caso, el resultado ha sido el mismo: los alquileres turísticos son menos rentables, y muchas propiedades vuelven al mercado residencial.
Gil y otros expertos sostienen que España podría aplicar normas similares, pero requeriría una legislación nacional para evitar lagunas y discrepancias regionales.
“En España, necesitamos una ley que impida que las viviendas se conviertan en hoteles clandestinos”, dijo Gil. “Si Nueva York pudo hacer desaparecer 15.000 pisos en un día, España podría devolver cientos de miles al mercado de alquiler”.