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¿Qué papel juegan las empresas y los propietarios de múltiples propiedades en la industria de alquiler turístico en España? Un nuevo estudio revela cuánto tienen de cuota de mercado en comparación con los propietarios individuales, cuánto cobran por noche y cuántos tienen la documentación adecuada.
Los alquileres turísticos a corto plazo han sido señalados como una de las principales razones por las cuales los precios de las propiedades y los alquileres se han disparado en los últimos cinco años en España.
A pesar de esto, el gobierno español no ha publicado datos detallados que ilustren claramente qué grupo es el que posee la mayoría de los pisos, y si los utilizan para alquiler a corto plazo, temporal o a largo plazo.
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The Local Spain ha realizado previamente investigaciones sobre este tema, con la mejor aproximación oficial de la estructura de propiedad en España siendo datos del Observatorio de Vivienda Metropolitana de Barcelona (OHMB), que en un estudio de 2022 concluyó que el 36 por ciento de los apartamentos en alquiler en Barcelona pertenecían a propietarios que tenían más de 10 propiedades.
Ahora, en 2025, tenemos nuevos datos que nos ayudarán a determinar quién posee una gran cantidad de alquileres turísticos en España.
Un estudio realizado por la plataforma de inteligencia turística Mabrian para la emisora de radio líder en España, Cadena Ser, mostró que el 26 por ciento de los apartamentos turísticos en España pertenecen a propietarios que poseen múltiples propiedades, en lugar de individuos que solo poseen una.
Mabrian analizó datos de tres plataformas principales: Airbnb, Booking.com y Tripadvisor, y examinó varios factores, como el número de licencias reportadas, la distribución de propietarios y la cantidad de alquileres vacacionales que gestionan.
Mabrian define a los propietarios de una sola propiedad como aquellos con solo una propiedad de alquiler a corto plazo, a los propietarios de mediana escala como aquellos con dos a diez propiedades, y a los grandes propietarios como aquellos con 11 a 51 propiedades. En la última categoría, los han dividido en tres niveles según el número de propiedades que poseen, que van desde 11 a 20, de 21 a 50, y 51 o más.
El estudio también reveló que cuatro de cada diez apartamentos en alquiler no han reportado que tienen licencia turística.
Esto probablemente significa que no la tienen y que no están cumpliendo con las regulaciones actuales en el lugar donde se encuentran. Esto podría significar que no tienen permiso de sus vecinos, no tienen una entrada separada o están ubicados en una zona donde se han prohibido las licencias turísticas.
“Se requiere tener una, pero no se requiere publicarla,” explicó Carlos Cendra, Socio y Director de Marketing y Comunicaciones en Mabrian.
Además, el estudio mostró que cuanto más propiedades posee un propietario, más alto es el precio que cobra.
Los propietarios de una sola propiedad cobran un promedio de €41.10, los propietarios de propiedades de mediana escala €46.90, y los propietarios de grandes propiedades con más de 51 apartamentos cobran €63.80.
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“Atribuimos esto a diferentes estrategias de posicionamiento del producto y a un sistema de marketing más profesionalizado. Estas son estructuras mucho más profesionalizadas que ofrecen una calidad mucho mejor, con un posicionamiento de calidad diferente al ofrecido por propietarios de pequeña escala o individuos. Esto significa que tienen un enfoque específico en aumentar los resultados y la rentabilidad, y posiblemente puedan vender a un precio ligeramente más alto,” explicó Cendra.
Los apartamentos turísticos están siendo parcialmente responsabilizados de la crisis de vivienda en España. Dado que pueden ser considerablemente más lucrativos cuando tienen altas tasas de ocupación, los propietarios a menudo prefieren alquilar a turistas que a inquilinos a largo plazo, reduciendo así el stock de alquileres normales y aumentando los precios.
Aunque los datos de Mabrian muestran que el 26 por ciento de los alquileres tipo Airbnb están en manos de propietarios de múltiples propiedades y empresas, el 74 por ciento restante de los alquileres turísticos de España pertenecen a propietarios individuales que alquilan solo una unidad a turistas.
Esto sugeriría que los españoles promedio que intentan ganar algo de dinero extra con su segunda vivienda constituyen la mayor parte del mercado de alquileres turísticos del país.
En muchos casos, el dinero generado al alquilar su segunda vivienda puede ser lo que les permite llegar a fin de mes. Otros con viviendas codiciadas en lugares turísticos populares pueden obtener ganancias considerables, pero en ningún caso se acercan a los beneficios de empresas y propietarios de múltiples propiedades con un gran portafolio de propiedades.
Estos matices son los que hacen que regular la industria de alquileres turísticos del país sea tan complicado y explican en cierta medida por qué el gobierno español ha tenido dificultades para establecer una legislación efectiva hasta ahora.
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Diferentes municipios en todo el país tienen sus propias reglas para obtener una licencia turística, con el objetivo de reducir el número, pero muchos siguen operando de forma ilegal.
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