Para miles de personas que poseen una vivienda vacacional en España pero residen en el extranjero, el 2025 trajo consigo una nueva oleada de normativas tributarias, requisitos de registro y debates legales que podrían reconfigurar la fiscalidad de los inmuebles en manos de extranjeros.
Y si bien a veces los titulares pueden sonar alarmantes, la realidad es más matizada: tu tipo impositivo no va a subir repentinamente, pero la forma en que se calcula y declara tu impuesto podría cambiar pronto, especialmente si alquilas tu propiedad o resides fuera de la UE.
Dado que los propietarios británicos, estadounidenses, latinoamericanos y de otras nacionalidades aún ostentan una porción significativa de las propiedades costeras españolas, se prevé que estos cambios tengan un impacto real, no solo a nivel burocrático, sino también potencialmente en la cuantía de la deuda tributaria y en quién podría pronto solicitar reembolsos.
¿Eres Propietario en España pero no Resides Aquí? El Modelo 210 Sigue siendo Clave
Si resides fuera de España y eres propietario de un inmueble aquí – ya sea un pequeño piso en Valencia, una villa en Marbella o una casa familiar heredada en Asturias – estás clasificado como propietario no residente, incluso si lo visitas con frecuencia.
Y los no residentes deben presentar un impuesto específico conocido como el Modelo 210.
Existen tres supuestos principales:
| Situación | Tipo de Modelo 210 | Plazo de Presentación |
|---|---|---|
| No alquilas la propiedad (uso personal o vacacional) | Impuesto sobre la Renta Imputada | 31 de diciembre de 2025 para el ejercicio 2024 |
| Sí alquilas la propiedad (vacacional o a largo plazo) | Impuesto sobre Rentas de Alquiler | Del 1 al 20 de enero de 2026 por rentas de 2025 |
| Vendes la propiedad | Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales | En los cuatro meses siguientes a la venta |
Esto se aplica indistintamente de si eres británico, irlandés, alemán, noruego, marroquí, estadounidense o de otra nacionalidad, e incluso si la vivienda permanece desocupada la mayor parte del año.
Un malentendido frecuente es:
“Si no la alquilo, no tengo que declarar nada.”
Pero sí, tienes que hacerlo.
Eso es exactamente lo que cubre la declaración por renta imputada.
Qué Cambia en 2025: El Sutil pero Relevante Cambio en la Base Imponible
El tipo impositivo en sí no varía:
- Residentes en UE/EEE: 19 por ciento
- No residentes en la UE (incluido el RU): 24 por ciento
Lo que sí cambia en 2025 es el porcentaje que se aplica al valor catastral de la propiedad, conocido como el porcentaje de renta imputada.
Este porcentaje depende de cuándo se actualizó por última vez el valor catastral en el municipio donde se ubica la propiedad:
- 1,1 por ciento si el valor catastral se actualizó en los últimos 10 años
- 2 por ciento si no se actualizó en más de 10 años
En la práctica, esto significa que tu impósito podría aumentar o disminuir en función de tu municipio, ya que varias regiones y ayuntamientos han realizado recientemente revisiones de valoración.
Este es uno de esos detalles que la gente tiende a olvidar hasta que el importe a pagar varía con respecto al año anterior.
Un Gran Cambio para los Alquileres Vacacionales: El Nuevo Registro Obligatorio NRA
A partir del 1 de julio de 2025, España comenzó a implementar progresivamente un Registro Único de Alquiler para todo el alojamiento turístico y de corta estancia.
Esto significa:
- Toda propiedad en alquiler de corta duración debe disponer de un Número de Registro de Alquiler (NRA)
- Incluso si ya cuenta con una licencia turística
- Plataformas como Airbnb, Booking y Vrbo estarán obligadas a eliminar los anuncios que no muestren un NRA válido
Este cambio no es meramente burocrático.
Está orientado a:
- Combartir el alquiler ilegal
- Mejorar la transparencia en las zonas turísticas
- Prevenir la evasión fiscal en el mercado de alquiler vacacional
Para los propietarios que alquilan ocasionalmente ‘solo para cubrir gastos’, esto puede percibirse como un trámite adicional, pero el incumplimiento del registro puede acarrear:
- Multas cuantiosas
- La desaparición de su anuncio de las plataformas de alquiler de la noche a la mañana
El Caso Judicial que Podría Cambiarlo Todo para los Propietarios No Comunitarios
Este es el aspecto que está atrayendo una minuciosa atención por parte de muchos propietarios británicos y latinoamericanos.
Históricamente, a los propietarios no comunitarios que alquilan su vivienda en España no se les ha permitido deducir los gastos del alquiler, mientras que los propietarios de la UE sí pueden deducir:
- Reparaciones
- Servicios públicos
- Honorarios de gestión de la propiedad
- Gastos de comunidad
- Seguros
- Impuestos locales
Sin embargo, a mediados de 2025, la Audiencia Nacional española dictaminó que negar estas deducciones a los propietarios no comunitarios podría violar las normas de libre circulación de la UE.
El caso se encuentra ahora en fase de apelación, por lo que de momento nada cambia, pero si la sentencia es confirmada:
- Los arrendadores no comunitarios podrían pronto deducir gastos
- También podrían solicitar reembolsos por años anteriores, siempre que hayan conservado los recibos
Esta es la razón por la que muchos asesores fiscales están diciendo a sus clientes: “Guarden todas las facturas. No tiren nada.”
Si el fallo se hace firme, esos justificantes podrían valer cientos o incluso miles de euros.
Mientras Tanto, la UE Cuestiona el Sistema Español en su Conjunto
En junio de 2025, la Comisión Europea inició un procedimiento contra España por la forma en que se grava la renta imputada a los propietarios no residentes, argumentando que podría desincentivar la propiedad transfronteriza.
España dispone de varios meses para responder. Si el caso llega al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, la sentencia podría tardar años.
Así que, por ahora:
Tus obligaciones declarativas permanecen inalteradas.
Pero un cambio estructural de calado está oficialmente sobre la mesa.
Entonces, ¿Qué Deben Hacer los No Residentes en este Momento?
- Verifica la fecha de revisión catastral de tu propiedad para saber si tributarás al 1,1% o al 2%.
- Si alquilas a corto plazo, solicita con antelación el Número de Registro de Alquiler (NRA).
- Conserva los recibos de todos los gastos del alquiler — las deducciones para propietarios no comunitarios podrían pronto ser permitidas.
- Presenta el Modelo 210 dentro de los plazos establecidos para evitar sanciones.
Ser propietario de una vivienda en España viviendo en el extranjero puede ser enormemente gratificante, pero conlleva una carga administrativa que no siempre es intuitiva.
El 2026 no necesariamente complicará las cosas, pero requerirá que los propietarios se mantengan informados y organizados.
Porque una cosa en España nunca cambia:
La administración tributaria no olvida.
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