“
Si compras una propiedad con licencia de alquiler turístico, ¿es posible transferir esta licencia a tu nombre? Aquí tienes lo que necesitas saber sobre las nuevas reglas, riesgos y otra información clave si quieres comprar un alquiler vacacional preexistente en España en 2025.
Comprar propiedades para alquilar a turistas en España se ha convertido en un negocio arriesgado, ya que ya no es la solución para ganar dinero rápidamente.
Esto se debe principalmente al exceso de turismo y a la crisis de vivienda del país. Simplemente hay demasiados alquileres turísticos en las principales ciudades de España y muchas regiones han tenido que tomar medidas enérgicas al respecto, incluida la aplicación de reglas más estrictas para las cuales los apartamentos pueden obtener licencias, o simplemente no emitiéndolas en absoluto en ciertas áreas centrales.
Esto significa que en algunas ciudades importantes de España, comprar una propiedad que ya tenga una licencia turística adjunta es la única forma de conseguirla.
Como resultado de esto, los apartamentos con licencias turísticas son muy deseables. Según la empresa de alquiler de apartamentos vacacionales Grupo Marbo, en los barrios de Eixample o Gràcia de Barcelona, el precio de una propiedad puede aumentar hasta 100.000 € si ya tiene una licencia turística.
Pero ¿puedes simplemente cambiar la propiedad de una licencia turística cuando compras una nueva propiedad en España?
Una cosa importante a tener en cuenta es que las reglas sobre alquileres turísticos cambian constantemente debido a la situación en evolución, y cada pocos meses parece que otra ciudad o región ha anunciado que dejará de emitir licencias o ha introducido reglas que dicen que los apartamentos turísticos deben tener entradas separadas, o no pueden estar en pisos más altos, etc.
Debido a esta volatilidad, es posible que no siempre sea posible cambiar una licencia tan fácilmente, incluso si la propiedad que estás comprando ya tiene una.
Un factor importante a tener en cuenta es que las reglas de licencia turística son gestionadas por cada ayuntamiento o municipio individual, por lo que cambian drásticamente, dependiendo de dónde quieras comprar una propiedad. Esto significa que las leyes sobre la transferencia de licencias también varían mucho.
En algunas ciudades, las nuevas reglas solo afectan a quienes solicitan nuevas licencias, pero en otras podrían aplicarse también a las licencias existentes.
Publicidad
El nuevo decreto andaluz sobre alojamiento turístico introducido el año pasado establece que después de la transferencia de propiedad de la propiedad, la licencia no se conserva, por lo que al nuevo propietario se le requerirá cumplir con las regulaciones vigentes en el momento de la adquisición.
En Málaga, por ejemplo, debido a los cambios recientes en las reglas, las autoridades te permitirán transferir la licencia, pero debes cumplir con las restricciones actuales incluso si estas no afectaban al propietario anterior.
A finales de 2024, Málaga prohibió los pisos turísticos en un total de 43 barrios, por lo que es probable que si compras un apartamento en una de esas áreas con licencia turística, es posible que no sea transferible.
El presidente de la Asociación Andaluza de Profesionales de Viviendas y Apartamentos Turísticos (AVVAPro), Juan Cubo, advierte que “si alguien intenta vender una casa con licencia turística, está mintiendo al comprador”, ya que la validez de la licencia ya no se mantiene después de la transferencia de propiedad”.
El gobierno de Valencia también cambió las reglas en agosto de 2024. La nueva ley establece que “el régimen legal y normativo actual y los requisitos se aplicarán tanto a la vivienda como al nuevo propietario”. Esto significa que el comprador debe presentar una nueva declaración de cumplimiento junto con un informe favorable de compatibilidad urbanística municipal. Por lo tanto, no es seguro que incluso puedas mantener la licencia.
Publicidad
La nueva regla de comunidad de vecinos para alquileres vacacionales
Para complicar aún más las cosas, están los nuevos poderes que tienen las comunidades de vecinos para vetar nuevos alquileres turísticos en sus edificios residenciales, una medida nacional introducida en abril de 2025.
Aunque aún no está 100 por ciento claro si pueden impedir que una propiedad preexistente con licencia turística siga funcionando como alquiler vacacional cuando cambia de manos, es muy probable que con la nueva legislación cualquier juez decida a favor de la comunidad si no deseaban que el apartamento turístico continuara en su edificio bajo un nuevo propietario.
LEE TAMBIÉN: Cómo cambian las reglas para alquileres turísticos en edificios en España en abril
Por lo tanto, si compras una casa en un edificio residencial en España que tiene otros propietarios, no debes asumir que puedes simplemente transferir una licencia a tu nombre al comprar una propiedad con licencia, ahora también necesitarás obtener permiso de los vecinos.
O bien necesitarás solicitar un certificado del Registro de la Propiedad que certifique que la comunidad de vecinos da permiso o obtener su aprobación si no había una licencia turística para empezar.
Cómo transferir una licencia de alquiler turístico
Por lo general, si es posible, puedes transferir la licencia de alquiler turístico a tu nombre en tu ayuntamiento local o en línea, en el portal de tu municipio o región. Normalmente debes hacerlo en un plazo de dos meses después de comprar la propiedad y generalmente no hay tarifas por cambiarla.
Por lo general, los documentos que necesitarás incluyen:
Identificación del nuevo propietario
Identificación del propietario anterior
Licencia turística
Referencia catastral
Nota simple – Este es un documento emitido por el Registro de la Propiedad que contiene información sobre la propiedad y el estado legal de la misma.
Formulario de solicitud
Ten en cuenta que obtener el certificado de cambio de titularidad no será necesariamente gratuito y podría tardar unas semanas o meses.
Publicidad
Antes de comprar una propiedad con licencia de alquiler turístico, es importante contactar con un abogado de propiedad o hablar con alguien de tu ayuntamiento para asegurarte de que realmente será posible cambiarla a tu nombre.
Como se ha visto con todos los ejemplos anteriores, puede que no siempre sea así.
También es importante tener en cuenta que hay muchas falsas publicidades por ahí, que afirman que la propiedad en venta tiene una licencia turística cuando la verdad es que no la tiene.
En los últimos meses, han aparecido más frecuentemente anuncios de propiedades con licencia turística en Valencia como una forma de atraer a más compradores, aunque no sea cierto.
Por lo tanto, siempre vale la pena pedir una copia de la licencia para asegurarte antes de simplemente seguir adelante y comprar cualquier propiedad que afirme tener una.
“