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Si estás buscando comprar una propiedad en España, es posible que hayas oído hablar o te hayas encontrado con el concepto de un ‘contrato de arras’ – pero ¿qué es, qué derechos te otorga y qué debes saber antes de firmar uno?
En inglés, contrato de arras se traduce como contrato de depósito y es un documento legal importante, en la mayoría de los casos, esencial, para finalizar un acuerdo de compra de una propiedad en España.
Aunque pueda parecer otra formalidad en el largo proceso de encontrar y comprar una propiedad, es un contrato importante que compromete tanto al comprador como al vendedor a la venta, y formaliza el pago inicial del depósito.
En España, el depósito a pagar al vendedor al firmar el contrato de arras suele ser entre el 5 y el 15 por ciento del precio final acordado de venta, una suma que solo puede ser cobrada por el propietario de la propiedad que se está vendiendo.
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¿Cuál es el propósito de un contrato de depósito en España?
El propósito principal de un contrato de arras es brindar tranquilidad a todas las partes involucradas en una venta de propiedad, ya que el contrato de acuerdo confirma por escrito que se respetan los términos acordados para la venta.
A diferencia del mercado de alquiler, donde se paga una fianza que se devuelve cuando se abandona la propiedad, o si decides no alquilarla, los contratos de arras son solo para compras de propiedades y funcionan de manera diferente: si firmas el contrato de depósito y luego decides no comprar la propiedad, perderás la cantidad de dinero que se haya pagado como depósito.
Sin embargo, si la culpabilidad recae en el vendedor y la transacción de la propiedad no se lleva a cabo según lo acordado, es costumbre en España que el vendedor devuelva el doble de la cantidad del depósito pagado en el contrato de arras.
¿Qué se incluye normalmente en un contrato de depósito en España?
Las ‘arras’ generalmente contienen varios detalles importantes, incluyendo información clave como detalles personales: al firmar uno de estos contratos, se asegura de que ambas partes tengan la documentación necesaria, tanto en términos financieros, de representación, fiscales, de ciudadanía, y así sucesivamente. También identifica y detalla la propiedad en sí, y cualquier cargas, limitaciones u otras circunstancias financieras relevantes, como deudas pendientes, sobre la propiedad o terreno.
Por supuesto, incluye el precio a pagar tanto en la etapa del depósito como en el pago, o describe un plan de pago, y detalles sobre otras posibles opciones de pago como préstamos o hipotecas.
Las arras también incluyen un plazo para la ejecución de la escritura de venta, y deja absolutamente claro que tanto el comprador como el vendedor son conscientes de lo que están firmando porque esto no se puede cambiar más tarde a menos que haya un nuevo acuerdo. Una vez firmado, generalmente es así, a menos que ambas partes deseen un nuevo acuerdo.
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Redacción de un contrato de arras
Si buscas en Google contratos de arras, podrás encontrar innumerables plantillas, pero siempre es mejor obtener ayuda de un abogado, independientemente de tu nivel de español. Quieres estar absolutamente seguro de que las arras son correctas y legalmente vinculantes porque aunque muchas personas las consideran una mera reserva o formalidad, como ya sabes, puede haber consecuencias financieras serias, y posiblemente legales, si las condiciones de este contrato son violadas por alguna de las partes.
Otra razón por la que es mejor acudir a un experto legal es porque en lugar de acordar y firmar en privado con el vendedor de la propiedad, hacerlo con un abogado significa que un notario o testigo independiente estará presente y te proporcionará una garantía adicional, aunque también se pueden firmar en agencias inmobiliarias.
El testigo explica a todas las partes las condiciones del contrato de depósito para que todos puedan tomar una decisión informada con pleno conocimiento de los hechos, así como tener en cuenta cualquier plazo. Siempre es mejor obtener asesoramiento legal al firmar un contrato de depósito porque la regulación de estos tipos de acuerdos es irregular en España, y por lo tanto su alcance puede ser amplio, aún más cuando se hace directamente con un vendedor, y especialmente en un país extranjero en un idioma diferente.
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Asegúrate de obtener la nota simple
Como hemos señalado en The Local anteriormente, obtener la nota simple también es muy importante al comprar una propiedad en España. Muchos abogados sugieren obtener una nota simple el mismo día en que firmas las arras, ya que las condiciones legales y financieras de la propiedad o del vendedor podrían haber cambiado desde que la viste por primera vez.
Examina bien la propiedad antes de firmar: Al igual que al obtener la nota simple, también es muy importante que examines la propiedad antes de firmar el contrato de depósito. Asegúrate de revisarla a fondo antes de poner la firma: verifica que las luces funcionen y los grifos corran; asegúrate de que la calefacción funcione y que no haya fugas o daños visibles, y así sucesivamente. Esto te ahorrará posibles problemas en el futuro y podría ahorrarte tiempo y dinero.
El precio: El precio total tanto del depósito como del precio total de venta debe estar identificado de manera precisa y clara en el contrato de depósito para evitar disputas en el futuro que podrían interrumpir la venta.
Pérdida del depósito: Debe quedar por escrito que si el comprador incumple alguno de los compromisos hechos en el contrato de depósito, perderá el depósito. También debe establecerse claramente que si es el vendedor quien no cumple con las condiciones del contrato de depósito, deberá pagar el doble del depósito.
CHECKLIST: Los 15 pasos para comprar una propiedad en España
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