Los precios inmobiliarios medios en Marbella superan ya en más del triple la media nacional de España, lo que corrobora su estatus como la ‘nueva capital del ultra-lujo’ de Europa.
Según el ‘Informe del Mercado Inmobiliario de Marbella 2025’ de Panorama Properties, la ciudad ha entrado en una fase de madurez estructural, caracterizada por valores récord, una crónica escasez de oferta y una demanda sostenida liderada por inversores internacionales.
El informe, redactado por el director ejecutivo Christopher Clover, uno de los agentes inmobiliarios con mayor experiencia del sur de España, revela que el precio medio de venta en Marbella ha alcanzado los 711.138 euros, frente a los 210.361 euros de la media nacional.
Esto demuestra, según el estudio, cómo Marbella se ha transformado de un destino turístico en uno de los mercados de bienes raíces de lujo más codiciados de Europa, compitiendo ahora con lugares como Saint-Tropez, Gstaad y Dubái.
De acuerdo con el Portal de Estadísticas Notariales de España, los precios reales de las transacciones en Marbella alcanzaron los 4.228 euros por metro cuadrado en los doce meses hasta septiembre de 2025, ascendiendo a 4.509 €/m² durante el trimestre estival, lo que supone un incremento interanual del 12,6%.
El denominado ‘Triángulo de Oro’, compuesto por Marbella, Estepona y Benahavís, registró un total de 8.708 transacciones inmobiliarias en 2024, un 31% por encima de los niveles previos a la pandemia.
La Milla de Oro y Nagüeles se mantienen como los enclaves más caros, con una media de 5.753 €/m², seguidos de Nueva Andalucía y Puerto Banús (4.225 €/m²) y Marbella Este (3.857 €/m²).
En la cúspide del mercado, los apartamentos frente al mar en Puente Romano alcanzan los 30.000 €/m², mientras que las villas de alta gama en Nueva Andalucía llegan a los 14.000 €/m², equiparándose con los precios de los complejos turísticos más exclusivos del mundo.
“Marbella ha irrumpido en el escenario mundial como nunca antes y ahora se la reconoce a la par que centros globales como Dubái y Miami”, declaró Clover. “Hemos alcanzado una ‘nueva normalidad’ estructural que va mucho más allá del repunte postpandemia”.
A pesar de los valores en alza, el mercado de la ciudad se mantiene en gran medida inmune a las fluctuaciones de los tipos de interés. “Menos del 10% de las viviendas por encima de los dos millones de euros se adquieren con financiación hipotecaria”, explicó Clover. “Eso dice mucho de la solvencia económica de la clientela de Marbella”.
Este alto poder adquisitivo ha creado lo que Panorama denomina una ‘base de precios sólida y sostenible’, que respalda un crecimiento constante en todos los sectores residenciales y comerciales.
Clover pronostica una continua, aunque moderada, revalorización. “Los precios seguirán subiendo, pero a un ritmo más equilibrado, a medida que la demanda y la calidad continúen evolucionando conjuntamente”, afirmó.
El comprador típico en la Marbella actual es más joven, más acaudalado y cada vez más internacional. La edad media se situa en 52 años, y más de la mitad tiene entre 41 y 60 años.
Los compradores extranjeros dominan el mercado, representando el 63,1% de todas las adquisiciones en el año hasta septiembre de 2025.
Los británicos encabezan la clasificación (13,4%), seguidos de neerlandeses (9,6%), suecos (8,8%), alemanes y polacos. El interés de compradores norteamericanos y de Oriente Medio también ha aumentado considerablemente, impulsado por los nuevos vuelos directos a Málaga.
Esta nueva ola de residentes ya no se limita a comprar segundas residencias. Muchos optan por establecerse permanentemente, atraídos por el Visado de Nómada Digital y el Visado No Lucrativo de España, que permiten a los profesionales vivir y trabajar a distancia. “Los compradores de hoy no solo invierten en propiedad — invierten en un estilo de vida”, señaló Clover. “Marbella ha madurado hasta convertirse en un refugio seguro a largo plazo para el capital, la familia y el bienestar”.
Uno de los hallazgos más destacados del informe es el auge de las ‘branded residences’ —desarrollos de lujo que fusionan diseño arquitectónico con servicios propios de hoteles de cinco estrellas. Marbella lidera esta tendencia en Europa, superando a Lisboa y la Costa Azul, con más de una decena de proyectos de este tipo en ejecución o desarrollo.
Entre las iniciativas emblemáticas figuran el Four Seasons Resort & Private Residences Marbella, diseñado por Richard Meier; Design Hills Marbella de Dolce & Gabbana; las Karl Lagerfeld Villas en Istán; las Versace Villas en Nueva Andalucía; The Summit de Elie Saab en Cascada de Camoján; Marea de Missoni en Finca Cortesín; y los futuros hoteles St. Regis y Ritz-Carlton planificados en solares rehabilitados.
“Estas firmas de renombre mundial alinean a Marbella con estándares internacionales de excelencia”, afirmó Clover. “La mera presencia de un Four Seasons atraerá a muchos individuos de alto patrimonio que aún no han descubierto el encanto de la ciudad”.
Más allá del prestigio, estos desarrollos generan empleo, atraen capital global y fortalecen servicios de alta gama como la gastronomía, el bienestar y el turismo de salud.
No obstante, el éxito conlleva tensiones. El mercado de alquiler de larga duración en Marbella está cediendo bajo presión, con los alquileres un 89% más altos* desde 2019 —de 848 a 1.600 euros mensuales— e incrementos interanuales de dos dígitos en las zonas prime.
Este déficit está desplazando a trabajadores y familias a localidades vecinas como Ojén, Coín, Guaro y Manilva, donde los alquileres también se disparan.
“La demanda supera con creces a la oferta”, advirtió Clover. “La clave radicará en mantener el crecimiento en el sector de lujo a la vez que se garantiza que los trabajadores esenciales puedan seguir viviendo aquí. Sin ese equilibrio, el ecosistema social y económico de Marbella arriesga una distorsión”.
Se espera que las nuevas normativas para alquileres turísticos introducidas en 2024 y 2025 — que incluyen el registro en el censo de vivienda de Andalucía y la aprobación de las comunidades de propietarios— aporten mayor orden al mercado. Mientras tanto, una propuesta estatal de aplicar un IVA del 21% a los alquileres de corta duración podría redirigir algunas propiedades hacia arrendamientos de larga estancia, aunque a un coste potencial para el sector turístico.
En el ámbito urbanístico, Marbella dio un gran paso adelante este año con la aprobación provisional de su nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), que simplifica los trámites administrativos y ofrece una anhelada seguridad jurídica a miles de propietarios afectados por planes de desarrollo anulados.
Las infraestructuras también mejoran: entre los proyectos propuestos figuran la ampliación de la autovía entre Puerto Banús y San Pedro, el avance de la iniciativa del tren litoral y la expansión del Aeropuerto de Málaga, que planea duplicar su capacidad entre 2027 y 2031.
Las inversiones en desalación y depuración de agua pretenden garantizar la seguridad hídrica a largo plazo —un factor clave para el crecimiento sostenible.
La economía de Marbella refleja su madurez. La ciudad cuenta ya con más de 85.000 cotizantes a la Seguridad Social y disfruta de la tasa de desempleo más baja de su historia reciente. Con solo el 9% de la población de la provincia de Málaga, Marbella genera el 17% de todas las empresas registradas, subrayando su papel como motor económico regional.
“Los compradores de hoy son más exigentes y pacientes”, comentó Clover. “Saben lo que quieren: calidad, sostenibilidad y estilo de vida. El mercado de Marbella ha evolucionado de ser especulativo a ser selectivo”.
En última instancia, concluye el informe de Panorama, la fortaleza perdurable de Marbella reside no solo en sus propiedades de lujo, sino en su forma de vida. “Mucho más allá del los bienes raíces”, reflexiona Clover, “la verdadera riqueza de Marbella se halla en su cultura, salud, comunidad y en la riqueza de experiencias que definen a esta extraordinaria ciudad”.
Panorama Properties, fundada en 1970 y regulada por RICS, es la agencia inmobiliaria con mayor trayectoria de Marbella. El ‘Informe completo del Mercado Inmobiliario de Marbella 2025’ está disponible aquí.
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