El sector del alquiler en España se ha sumido en la incertidumbre tras una sentencia del Tribunal Supremo que ha confirmado que un inquilino puede permanecer en una vivienda alquilada hasta por 30 años, siempre que el contrato original incluyese una cláusula que le permitiese prorrogarlo indefinidamente.
Para miles de propietarios e inquilinos, esta decisión – STS 1387/2025, de 7 de octubre – trasciende con creces un mero debate jurídico técnico. Reconfigura la esencia del alquiler a largo plazo en España y otorga una inusitada relevancia a ciertas cláusulas que muchos propietarios consideraban meramente decorativas.
Una discreta disputa que redefinió la interpretación de los contratos de arrendamiento
El caso se originó cuando Naropa Capital S.L.U., una sociedad de inversión inmobiliaria, adquirió un edificio residencial y asumió los contratos de arrendamiento vigentes. Uno de esos contratos contenía una cláusula que permitía al inquilino renovar el arriendo de forma indefinida, siendo este quien decidía cuándo finalizar, no el propietario.
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Naropa alegó que dicha cláusula sencillamente no podía coexistir con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), arguyendo que la ley impone limitaciones que hacen imposible los acuerdos ‘indefinidos’. Su objetivo era claro: lograr que los tribunales anulasen la cláusula.
No obtuvieron lo que esperaban.
Un juzgado de Burgos falló a favor del inquilino.
La Audiencia Provincial ratificó dicha decisión, pero estableció un límite: 30 años, inspirándose en la normativa sobre usufructo de larga duración del Artículo 515 del Código Civil.
Naropa llevó el caso al Tribunal Supremo, insistiendo en que nadie había pactado un plazo de 30 años y acusando a los tribunales inferiores de reescribir el contrato.
En cambio, el Tribunal Supremo reafirmó la decisión.
Por qué el Tribunal Supremo consideró válida la cláusula y por qué ello es tan trascendental
La argumentación del Tribunal Supremo gira en torno a un principio profundamente arraigado en el derecho contractual español:
– las partes pueden pactar lo que estimen conveniente, siempre que no vulnere la ley.
Los magistrados analizaron varios aspectos clave:
Si ambas partes consintieron la cláusula, esta prevalece
El Tribunal se apoyó en el Artículo 1.255 del Código Civil, que ampara la libertad contractual. Según la sentencia, la cláusula no era abusiva, no estaba oculta y no fue impuesta. Ambas partes firmaron el contrato con pleno conocimiento de su contenido.
La LAU no prohibe los acuerdos de mayor duración
La LAU establece protecciones mínimas, pero no impide que propietarios e inquilinos pacten plazos más extensos.
Si la cláusula es expresa y voluntaria, no existe impedimento legal.
Un arrendamiento no puede ser perpetuo – de ahí el límite de 30 años
Para evitar crear un ‘contrato perpetuo’, el Tribunal tomó prestado el límite de 30 años de las normas sobre usufructo del Código Civil.
Esto no reescribe el contrato, señalaron los magistrados; simplemente impide que el acuerdo derive en una figura jurídicamente inaceptable.
No hubo error en las resoluciones previas
Los jueces desestimaron las quejas de Naropa y confirmaron que tanto el juzgado como la audiencia provincial habían actuado correctamente.
Qué implica realmente esta decisión para propietarios e inquilinos en España
Esta sentencia puede que no reescriba la LAU, pero sí redefine cómo deben interpretarse ahora los contratos existentes.
Para los propietarios
- Si su contrato incluye una cláusula de prórroga indefinida, el inquilino puede ahora ampararse en ella legalmente.
- Es posible que no pueda recuperar la propiedad hasta que se alcance el máximo de 30 años.
- Los futuros contratos requerirán una redacción mucho más precisa para evitar situaciones análogas.
Para los inquilinos
- Aquellos afortunados de contar con estas cláusulas disfrutan ahora de una estabilidad poco común en el mercado del alquiler español.
- Un cambio en la titularidad de la propiedad no debilita sus derechos – la cláusula vincula también al nuevo dueño.
- Son ellos quienes deciden cuándo finalizar el contrato, no el propietario (hasta el límite de 30 años).
En la práctica, esto otorga a los inquilinos un nivel de protección a largo plazo que muchos nunca esperaron ver avalado por el máximo tribunal.
Una sentencia que podría reconfigurar el panorama del alquiler en España
La decisión del Tribunal Supremo no crea nueva ley – pero sí genera una nueva certeza jurídica. Cláusulas antaño desestimadas como simbólicas o incluso inaplicables adquieren ahora un peso real.
Para los propietarios, es una llamada de atención.
Para los inquilinos, es un salvavidas.
Para los abogados, es un nuevo referente que sin duda influirá en futuras disputas.
Una cosa está clara: el mercado del alquiler en España no sera exactamente el mismo tras este fallo.