El Banco de España advirtió esta semana que hay indicios de una burbuja inmobiliaria. Los precios de la vivienda en España alcanzan niveles históricos, pero ¿significa esto que existe una burbuja inmobiliaria y, de ser así, es probable que estalle en el próximo año?
Una burbuja inmobiliaria se produce cuando hay un aumento abrupto en los precios de la vivienda, impulsado por la demanda y la especulación.
Normalmente, significa que los precios han subido más que los salarios actuales y que se venden por mucho más de lo que realmente valdrían.
Lo que la convierte en burbuja es que, en algún momento, estallará, provocando una caída repentina de los precios, generalmente cuando la demanda disminuye y la oferta aumenta.
Entonces, ¿hay actualmente una burbuja inmobiliaria en España?
Es bien sabido que los precios de la vivienda en España se han disparado en los últimos años y que hay una crisis habitacional, con muchas personas sin acceso a viviendas asequibles.
Las ventas de viviendas siguen batiendo récords en un mercado con un enorme déficit de oferta. Esto está llevando a que el precio medio de la vivienda en España alcance niveles de burbuja, según señaló el Banco de España en su último informe financiero.
El Banco de España concluyó que los precios de los inmuebles están sobrevalorados hasta un 8,5%. Cabe destacar que la autoridad monetaria tiene el poder de limitar el número de hipotecas que los bancos pueden ofrecer para frenar una posible burbuja.
Además, el banco central estimó que el déficit de vivienda en España asciende a aproximadamente 450.000 hogares.
También revelaron que, durante la segunda mitad de 2024, se realizaron 367.000 compras, lo que indica una alta demanda.
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La tendencia continuó a principios de 2025, con 183.140 ventas registradas entre enero y marzo, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Es el mayor número de ventas al inicio del año desde 2007, cuando España vivía claramente una burbuja inmobiliaria.
De hecho, apenas un año después, la burbuja estalló y los precios comenzaron a caer.
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Los expertos inmobiliarios creen que la tendencia observada a principios de 2025 se debe al entorno financiero actual y al “efecto prisa”, donde la gente cree que debe comprar rápido antes de que los precios suban aún más.
“Los precios están subiendo muy rápido y el mercado está muy ajustado”, dijo José García Montalvo, profesor de economía en la Universidad Pompeu Fabra, al diario El País.
“Esto lleva a mucha gente a pensar que, si espera más, no podrá comprar, así que decide bajo la presión de que, si no lo hace ya, en seis meses no podrá permitírselo”, añade.
María Matos, directora de estudios de Fotocasa, opina que “si se mantiene esta tendencia de más de 60.000 transacciones mensuales, podríamos estar ante el mejor año desde 2007”.
Para muchos analistas, estos indicios sugieren que España ya está en una burbuja inmobiliaria.
Sin embargo, lo que no tienen claro los expertos es cuándo estallará, en parte porque ni siquiera todos coinciden en que haya una burbuja.
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Un motivo por el que algunos analistas lo descartan es que el precio por metro cuadrado en las grandes ciudades españolas es mayor que en el pico de la burbuja anterior hace 17 años.
Creen que, en parte, los precios son más altos ahora porque los salarios o el poder adquisitivo de los compradores también son mayores, por lo que los activos inmobiliarios no están sobrevalorados.
Además, concluyen que la deuda de los hogares no está en niveles alarmantes, como sí ocurría en 2007.
Algunos señalan que el alza de precios se explica mejor por la falta de oferta que por una espiral de compras especulativas.
El presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vizcaya, José Manuel González Robles, descarta cualquier riesgo de burbuja.
“No hay riesgo, ninguno, por una razón sencilla: la burbuja de 2008 y la crisis financiera se generaron porque los bancos cortaron el grifo del financiamiento. Había sobreendeudamiento, especialmente a nivel estatal… Ahora la situación es totalmente distinta”, dijo al diario Deia. Los niveles de deuda son bajos y el ahorro está en máximos históricos.
González explicó que, durante la crisis financiera, había un exceso de vivienda nueva, algo que ahora “no existe”. “No se construye nada; al contrario, hay necesidad de vivienda, y los bancos, en aquel entonces, no querían dar créditos”, lo opuesto a hoy.
En general, hay consenso en que la actual crisis de vivienda en España es muy diferente a la del 2008.
Existe una fuerte demanda, pero la construcción está en mínimos (un 70% menos que entonces).
Por otro lado, los créditos para desarrollos inmobiliarios y las hipotecas están mucho más controlados, y España ya no tiene cajas de ahorro, protagonistas de la crisis anterior.
Por tanto, aunque claramente hay una grave crisis y escasez de vivienda, la solidez del sector bancario español reduce las posibilidades de una burbuja en 2025.