De ser adoptadas, estas medidas podrían reconfigurar la forma en que las ciudades equilibran el turismo y las necesidades de vivienda. Crédito de la foto: Josu Ozkaritiz/Shutterstock
La Comisión Europea está preparando una nueva normativa dirigida a los alquileres de corta duración como los de Airbnb y Booking.com, calificando la asequibilidad de la vivienda de «crisis social». El próximo Plan de Vivienda, que se espera para finales de este año, incluirá propuestas para limitar los efectos perjudiciales de los alquileres vacacionales, los cuales han sido vinculados a la reducción de la oferta de alquileres a largo plazo y al aumento de los precios en toda Europa.
La UE planea introducir obligaciones para que las plataformas compartan datos con las autoridades locales, sistemas de registro estandarizados para los anfitriones y posibles límites al número de días que una propiedad puede ser alquilada anualmente. Estas medidas buscan mejorar la transparencia, garantizar el cumplimiento fiscal y permitir que las ciudades recuperen el control sobre sus mercados inmobiliarios. El marco crearía coherencia en todo el bloqueo, pero dejaría flexibilidad para que los gobiernos locales apliquen normativas más estrictas.
La UE Propone Actuar sobre los Alquileres Turísticos
La Vivienda se Convierte en una «Crisis Social» para los Líderes de la UE
La Comisión Europea planea introducir propuestas para regular los alquileres de corta duración como Airbnb y Booking.com, declarando que la asequibilidad de la vivienda es una «crisis social» que requiere una intervención a nivel comunitario. Dan Jørgensen, el primer Comisario de Vivienda de la UE, ha dejado claro que Bruselas debe actuar para prevenir una mayor presión sobre los mercados inmobiliarios y el creciente descontento público.
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Aunque la política de vivienda tradicionalmente se ha dejado en manos de los estados y municipios, la Comisión ahora argumenta que ciertas distorsiones del mercado de alquiler, especialmente aquellas que cruzan fronteras, requieren normas armonizadas. El próximo Plan de Vivienda Asequible, que ahora se espera para diciembre de 2025, probablemente incluirá la regulación de los alquileres turísticos como un componente clave.
La Respuesta de España y las Reformas Normativas
El Registro Unificado de España y la Represión
España ha sido proactiva en la regulación del mercado de alquiler turístico. La nueva normativa nacional, el Real Decreto 1312/2024, introducido este año, creó un Registro Unificado para los Alquileres de Corta Duración y una Ventanilla Única Digital, que exige que todas las propiedades en alquiler se registren y muestren un número de identificación en cualquier anuncio en línea. Este sistema fue diseñado para facilitar la aplicación de la ley y mejorar la visibilidad para las autoridades fiscales y de vivienda.
En paralelo, España ha intensificado su represión contra los alquileres turísticos ilegales. Decenas de miles de anuncios no registrados ya han sido eliminados de las principales plataformas por incumplir los requisitos de licencias nacionales y autonómicas. El gobierno ha dejado claro que no se tolerarán más los alquileres turísticos sin licencia, enmarcando esta medida como parte de un esfuerzo más amplio para estabilizar el mercado de la vivienda y proteger a los residentes de ser desplazados por los precios.
Puntos Clave para España y Europa
Tanto el próximo plan de la UE como las reformas de España comparten varias características y objetivos definitorios.
- La transparencia y el intercambio de datos serán el núcleo de los cambios, requiriendo que los anfitriones se registren y que las plataformas colaboren con los gobiernos locales.
- Un mayor control es una prioridad clara, con una monitorización más estricta y obligaciones legales para que las plataformas retiren los anuncios que no cumplan la normativa.
- La flexibilidad local sigue siendo esencial; las regiones y municipios en España aún pueden imponer límites de días, restricciones zonales o prohibiciones completas en áreas saturadas.
- Los estándares mínimos a nivel de la UE ayudarán a garantizar la coherencia, respetando el contexto de vivienda de cada país.
Desafíos e Implicaciones
Aplicación, Complejidad Legal y Oferta de Vivienda
A pesar del progreso, la aplicación de la normativa sigue siendo uno de los mayores desafíos. Las autoridades locales deben verificar los números de registro, comprobar el cumplimiento y garantizar que las plataformas retiren activamente los anuncios ilegales. También existen cuestiones legales sobre dónde recae la responsabilidad, ya sea en el anfitrión o en la plataforma digital, creando zonas grises en los casos transfronterizos.
Los críticos argumentan que la regulación por sí sola no resolverá la crisis de vivienda. España continúa enfrentándose a una escasez de vivienda a largo plazo, particularmente en las grandes ciudades y regiones costeras. La demanda turística, la especulación inmobiliaria y la limitada construcción de nueva vivienda han contribuido al alza de los precios. Algunos temen que una regulación excesiva podría expulsar a anfitriones legítimos del mercado sin abordar las causas profundas del problema de la asequibilidad.
Próximos Pasos
Hacia una Regulación Equilibrada
De ser aprobado, el Plan de Vivienda de la UE establecerá requisitos mínimos para regular los alquileres de corta duración en todos los estados miembros. Para España, esto reforzará las medidas existentes a la vez que fomentará una mayor harmonización entre las leyes nacionales y autonómicas. El enfoque estará en sistemas de licencias más robustos, una mejor coordinación de datos y mecanismos de control más estrictos.
Se espera que las principales ciudades españolas como Barcelona, Madrid, Valencia, Sevilla y Málaga continúen liderando el camino con controles locales más rigurosos. Estos incluyen límites específicos por áreas, moratorias sobre nuevas licencias turísticas y prohibiciones en barrios que sufren de sobreturismo. Se requerirá que las plataformas que operan en España cumplan más estrechamente con las bases de datos gubernamentales y retiren los anuncios no registrados. El éxito tanto de la estrategia nacional de España como de la iniciativa a nivel europeo dependerá de lograr un equilibrio delicado: proteger la vivienda para los residentes manteniendo los beneficios económicos del turismo. Los responsables políticos esperan que, mejorando la transparencia, reforzando la aplicación y estandarizando la normativa, Europa pueda comenzar a aliviar uno de sus desafíos sociales y económicos más apremiantes.