La Comisión Europea ha instado a España a poner fin a lo que denomina normativas fiscales "discriminatorias" dirigidas a propietarios de bienes inmuebles extranjeros, advirtiendo a Madrid de que podría ser llevada ante el máximo tribunal europeo si no cumple.
El organismo sostiene que el sistema tributario español infringe la legislación de la UE al penalizar de manera injusta a los propietarios de vivienda no residentes, especialmente a aquellos que utilizan sus propiedades en España como viviendas vacacionales o secundarias.
Si el asunto termina en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, España podría enfrentarse a sanciones económicas.
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Los abogados argumentan que cualquier sentencia en contra de España podría abrir la puerta a reclamaciones retroactivas, obligando a Madrid a reembolsar a los propietarios extranjeros los impuestos pagados en exceso.
Dicha sanción podría afectar a decenas de miles de expatriados y propietarios de segundas residencias del Reino Unido, Alemania, Países Bajos y Escandinavia.
Como parte de su Paquete de Infracciones de octubre de 2025, la Comisión ha iniciado formalmente procedimientos contra España en dos ámbitos clave de preocupación: la forma en que grava la renta imputada y el tratamiento de las ganancias patrimoniales cuando los activos se venden a plazos.
Los no residentes que poseen una vivienda en España deben pagar impuestos anualmente como si estuvieran obteniendo un ingreso por alquiler, incluso si la propiedad permanece desocupada.
El monto se basa en el dos por ciento del valor catastral de la propiedad. Los españoles que residen en sus propias viviendas no pagan este impuesto en absoluto.
La Comisión argumenta que este trato desigual viola el Artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE), que garantiza la libre circulación de capitales dentro del bloque. Al forzar a los no residentes a pagar más, Bruselas sostiene que España crea una barrera injustificada a la inversión transfronteriza.
El caso también se centra en cómo España grava las plusvalías.
Cuando los residentes españoles venden una propiedad u otros activos y acuerdan ser pagados a plazos, se les permite diferir sus pagos de impuestos, abonando progresivamente a medida que reciben el dinero. Los no residentes, sin embargo, deben pagar el importe total inmediatamente en el momento de la venta, incluso si el pago se distribuye a lo largo de años.
La Comisión afirma que esta diferencia otorga a los residentes una ventaja de flujo de caja y sitúa a los no residentes en una desventaja financiera, infringiendo nuevamente la ley de la UE.
España ha recibido advertencias durante años. La Comisión planteó el asunto por primera vez en diciembre de 2021 mediante una carta formal, seguida de una "dictamen motivado" detallado en mayo de 2024.
En ambos casos, las autoridades españolas defendieron su sistema alegando su conformidad con la normativa europea, argumentando que las distinciones se basan en la residencia y la practicidad administrativa, no en la discriminación.
Pero Bruselas discrepa, afirmando que las respuestas del gobierno han sido "insuficientes" y que ahora remitirá el asunto al Tribunal de Justicia de la Unión Europea si España no modifica su código tributario.
La disputa recuerda batallas legales anteriores en las que España se vio obligada a cambiar las normativas discriminatorias en materia de impuestos de sucesiones y patrimonio tras perder en el tribunal europeo.
La controversia surge en un momento en que España enfrenta una creciente tensión entre los gobiernos regionales, ansiosos por frenar la compra especulativa extranjera, y la insistencia de Bruselas en defender la igualdad de trato en el mercado único.
Madrid dispone de dos meses para responder a la última advertencia de la Comisión.
Si se niega a cambiar de rumbo, la prolongada batalla sobre el régimen fiscal de la propiedad en España se trasladará al tribunal supremo de Europa, con miles de propietarios expatriados siguiendo de cerca los acontecimientos.
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