En los dos últimos años, la relación entre los agentes inmobiliarios y las agencias en España ha estado bajo un intenso escrutinio.
Los inspectores de trabajo han enfocado crecientemente a los llamados ‘autónomos falsos’ – trabajadores clasificados como autónomos cuando, en realidad, son empleados a tiempo completo.
Esta incorrecta clasificación ha permitido a las agencias eludir las cotizaciones a la Seguridad Social, manteniendo al mismo tiempo una relación exclusiva con el trabajador.
La nueva campaña gubernamental es parte de una lucha más amplia contra las prácticas laborales precarias, siendo los repartidores y conductores los primeros en ser objeto de atención.
El sector inmobiliario se encuentra ahora firmemente en el punto de mira de los inspectores, siendo Valencia la región que lidera esta iniciativa.
Desde 2022, las agencias allí han sido sometidas a auditorías, multas y regularizaciones forzosas de trabajadores, con sanciones que oscilan entre 3.750 y 12.000 euros por agente, además de hasta cuatro años de cotizaciones impagadas a la Seguridad Social.
Modelo de negocio importado
Tradicionalmente, los agentes eran empleados, pero con la llegada de firmas internacionales – particularmente en zonas de gran demanda como la Costa del Sol – el modelo estadounidense de agentes que trabajan exclusivamente a comisión se afianzó.
Esto ha generado confusión y, en algunos casos, abusos flagrantes.
La ley española es clara: para que un agente sea considerado verdaderamente autónomo, debe trabajar de forma independiente, establecer sus propios horarios, proveer sus propias herramientas y asumir sus propios riesgos empresariales.
No pueden ser gestionados, tener horarios fijados por la empresa o recibir equipamiento de esta.
No obstante, las inspecciones han revelado a muchos agentes trabajando en escritorios de la empresa, con horarios fijos, utilizando ordenadores de la oficina e incluso siguiendo calendarios de vacaciones corporativos.
Por el contrario, los autónomos genuinos pueden representar a múltiples empresas, controlar sus propios métodos y trabajar sin supervisión de la compañía.
Cuando existe dependencia, la relación se califica como laboral, lo que significa que los agentes tienen derecho a las protecciones establecidas por la ley nacional.
Dicho convenio permite una retribución basada en comisiones, pero garantiza un salario mínimo mensual y asegura que el personal comercial reciba al menos un 5% de los honorarios netos.
Una industria en la encrucijada
Las agencias se enfrentan ahora a una elección fundamental: contratar a su personal debidamente o reestructurar los contratos para cumplir con los requisitos legales del trabajo autónomo.
Algunas han resistido el cambio, quejándose de los costes adicionales de las cotizaciones sociales, mientras que un pequeño número de agentes con altos ingresos prefieren las estructuras de comisiones sin límite.
Pero estos casos de alto rendimiento son poco comunes. Para la mayoría de los agentes, el sistema actual genera una alta rotación. Las agencias reclutan a un gran número de personas durante los períodos de auge, prescinden de los de bajo rendimiento sin costo alguno y se embolsan los beneficios.
Los críticos argumentan que la formalización del sector no solo protegería a los trabajadores, sino que profesionalizaría la industria.
Increíblemente, España aún carece de un requisito nacional de licencia para los agentes inmobiliarios.
En Cataluña, la formación y la certificación son obligatorias, pero en regiones como Andalucía, cualquier persona con una licencia de negocio y un teléfono puede montar una agencia.
La falta de estándares – combinada con el pago únicamente por comisión y las elevadas cuotas de autónomos – crea una tormenta perfecta. Es comprensible que los agentes se sientan tentados a tomar atajos o engañar a los clientes para cerrar ventas.
Prácticas ilegales, como cobrar comisiones de búsqueda a los inquilinos a pesar de las prohibiciones gubernamentales, siguen estando muy extendidas.
Multas para Engel & Völkers
Algunas empresas, sin embargo, han tomado un camino diferente.
En mi empresa, Terra Meridiana, por ejemplo, nuestro personal de ventas ha sido empleado desde 2003.
Creemos en un campo de juego nivelado donde toda la competencia siga las mismas reglas y pague las mismas cotizaciones.
Incluso los gremios del sector están empezando a cambiar. En la primavera de 2024, la Federación de Empresas Inmobiliarias (FADEI) se reunió con la Oficina Nacional de Lucha contra el Fraude para discutir directrices y cumplimiento más claros.
Este movimiento señaló el reconocimiento de que la aplicación de la ley no iba a desaparecer.
Y con razón. Las multas a firmas de alto perfil han sido noticia.
En agosto de este año, Engel & Völkers fue sancionada con 6,4 millones de euros por clasificar incorrectamente a 569 agentes en Valencia. Y ahora ha recibido otra multa de 16 millones por hacer lo mismo con 400 agentes en Barcelona.
Mientras que una multinacional puede absorber tales pérdidas, las empresas más pequeñas podrían quebrar.
¿Qué depara el futuro?
Es poco probable que los inspectores aflojen la presión. En 2023, la Inspección de Trabajo recibió un incremento presupuestario del 41%, lo que le permitió expandir sus investigaciones.
Con los casos de reparto de comida largely resueltos, el sector inmobiliario está ahora en el centro de atención.
Se estima que alrededor del 40% de los agentes son autónomos – algunos calculan que muchos más – y España tiene aproximadamente 100.000 trabajadores en agencias en total.
Eso deja un amplio margen para nuevas campañas de control.
Las implicaciones son claras. Las agencias que necesiten dirigir y gestionar a su personal deben contratarlos como empleados.
Aquellas que deseen colaboradores independientes deben permitirles una autonomía real – sin equipamiento de la empresa, sin horarios fijos, sin códigos de vestimenta.
De lo contrario, se arriesgan a multas devastadoras.
En definitiva, la profesionalización beneficia a todos. Los contratos laborales incentivan a las agencias a invertir en formación y disuaden a los agentes de saltarse las normas para lograr una venta rápida.
Un sector más responsable también podría mejorar la reputación de España en el mercado inmobiliario internacional.
La reestructuración puede ser dolorosa a corto plazo. Pero con los inspectores determinados, las agencias tendrán que adaptarse.
Y aquellas que adopten el cumplimiento y la profesionalidad podrían salir fortalecidas, mientras que las que se aferren a los viejos hábitos corren el riesgo de quedarse atrás.
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