Grandes cambios han llegado en cuanto a la regulación de los apartamentos turísticos en alquiler. Cambios muy significativos.
Si ya tienes un apartamento que alquilas en Airbnb, estos cambios serán relativamente menores por el momento, aunque posiblemente costosos. El más significativo de los cambios no tendrá efecto retroactivo.
Sin embargo, si estabas considerando comprar una propiedad en una comunidad o apartamento con una asociación de propietarios, los cambios podrían ser muy grandes.
El trasfondo de todo esto es la crisis de vivienda en España y las grandes protestas que han tenido lugar en el último año más o menos. Estas han apuntado, entre otras cosas, a los alquileres vacacionales como Airbnbs.
Aunque los alquileres turísticos en algunas áreas han intensificado la competencia por viviendas y han aumentado los precios, un problema mayor sigue siendo la falta de construcción. Como resultado, existe un déficit anual en términos de la cantidad de nuevas viviendas frente a la cantidad de nuevos hogares. Pero los alquileres turísticos son un blanco más fácil que el problema estructural más intratable de la construcción.
El resultado son las nuevas regulaciones, que se han añadido como enmiendas a la Ley de Propiedad Horizontal ya existente.
A nivel de la UE, se espera que los países miembros hagan cumplir el registro de todas las propiedades turísticas, a las cuales se les asignará un número. Todas las plataformas, como Airbnb, deben recopilar y compartir esta información con el gobierno. Cualquiera que alquile sin esta autorización enfrentará multas significativas de hasta 600,000 euros.
Los propietarios tienen hasta el 1 de julio para registrar su propiedad a través del sitio web del gobierno. Este registro deberá renovarse cada año.
Hasta ahora, ha sido difícil sacar la economía de los apartamentos turísticos del mercado negro. Por ejemplo, en Madrid, aún quedan 15,000 apartamentos turísticos sin licencia y solo se regularizaron 250 en 2024.
La mayor amenaza para los propietarios probablemente vendrá de los cambios que otorgan nuevos derechos a las asociaciones de propietarios. Estas existen en muchas urbanizaciones y son legalmente obligatorias para todos los edificios de apartamentos. En octubre de 2024, el Tribunal Supremo de España dictaminó que estas asociaciones podían votar para prohibir los alquileres turísticos en la comunidad.
Los cambios actuales en la ley se derivan de esa decisión, aclarándola y regularizándola. Por ejemplo, las asociaciones de propietarios no solo podrán prohibir todos los alquileres turísticos. También podrán imponer aumentos de hasta el 20% en las cuotas de comunidad a los miembros que alquilen su propiedad como apartamento turístico.
Cualquier prohibición de alquileres turísticos que se apruebe en una comunidad no será retroactiva para aquellas propiedades turísticas que fueron previamente registradas con el gobierno y, por lo tanto, legales. Podrán prohibir todos los futuros apartamentos turísticos.
Además, cualquier persona que desee obtener una licencia de apartamento turístico necesitará el respaldo explícito de la asociación de la comunidad mediante una votación de 3/5 en una reunión con quórum.
Los nuevos compradores de propiedades tampoco tendrán automáticamente la licencia turística del propietario anterior. Deberán solicitar permiso a la asociación de propietarios.
Esto probablemente conducirá a una reducción significativa de propiedades turísticas a largo plazo.
Como efecto secundario, podría crear una presión a la baja sobre los precios de las viviendas en áreas muy turísticas. Los posibles compradores de segundas viviendas encontrarán más difícil garantizar la rentabilidad antes de la compra, convirtiéndolo en un riesgo.
Muchos extranjeros con viviendas de vacaciones las alquilan en Airbnb cuando no están en España. Esto es un medio para cubrir los costos de mantenimiento de la propiedad y pagar sus vacaciones.
¿Decidirán ahora esas personas por otras vías como los hoteles, o reducirá el número de turistas? Hay muchas preguntas a las que solo conoceremos la respuesta en el próximo año o más, posiblemente más tiempo.
Lo que está claro es que aquellos que poseen propiedades turísticas no registradas, o que deseen convertir su propiedad en un alquiler turístico, incluso si es solo parte del año, deberían hacerlo pronto. El plazo antes de que entren en vigencia estas nuevas enmiendas se acerca rápidamente.