Nadine Yousif, periodista principal de Canadá
Mira: Una reportera de la BBC reacciona a un minúsculo apartamento de 350.000 dólares en Toronto
El primer apartamento de Maggie Hildebrand en Toronto tenía cocina, mesa de comedor, espacio de trabajo y cama, todo en una misma habitación de 300 pies cuadrados (unos 28 m²).
Al principio era un hogar decente, bastante cerca de su trabajo en el centro y con lo básico para la vida diaria.
Pero a esta joven de 28 años no le tomó mucho tiempo sentirse encerrada. "Era tan aislante estar en ese espacio tan pequeño", le contó a la BBC. "Definitivamente se siente como un lugar solo para guardar a las abejas obreras por la noche".
La Sra. Hildebrand vivía en uno de los micro-apartamentos de la ciudad, un tipo de vivienda antes rara en el mercado inmobiliario canadiense que se ha vuelto ubícua en la última década gracias al rápido crecimiento de edificios altos en ciudades como Toronto y Vancouver.
Pero, mientras el mercado de condominios de Canadá cae a mínimos no vistos en décadas por una serie de presiones del mercado, el valor de estas micro-unidades se está desplomando más rápido que el de cualquier otras.
El mercado de condominios experimenta una caída no vista desde los años 80, con miles de unidades listas para estrenar vacías y sin vender en Toronto y sus regiones circundantes. En el último año, se cancelaron 18 proyectos de condominios en la ciudad, una cifra sin precedentes, y los expertos esperan que ese número crezca mientras la demanda sigue desplomándose.
Esta caída ha avivado el debate sobre si los constructores se enfocaron demasiado en los inversores inmobiliarios, creando unidades más pequeñas y asequibles que minimizaban los metros cuadrados para mantener precios bajos en zonas con alto valor del suelo, y que a menudo fueron diseñadas para ser alquiladas o vendidas rápidamente con ganancia.
Los inversores poseen la mayoría de los condominios de menos de 600 pies cuadrados (unos 56 m²) en Toronto, según la base de datos nacional Estadísticas Canadá. La construcción de estas unidades pequeñas se disparó en 2016, y ahora representan el 38% de los condominios construidos en la ciudad, comparado con solo un 7.7% anteriormente.
Estas unidades no se han expandido de la misma manera en Estados Unidos, donde representan una porción muy pequeña del mercado, aunque Nadia Evangelou, economista principal de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, dijo que "su prevalencia aproximadamente se duplicó en la última década".
Con tanta oferta en el mercado en Canadá, algunos micro-apartamentos que se vendían por medio millón de dólares hace unos años ahora se revenden por 300.000 dólares canadienses (unos 217.000 USD) o menos, un precio impensable hace poco en el centro de Toronto, ciudad a menudo citada como una de las más inaccesibles del mundo.
"Es una carrera hacia el fondo para vender estas cosas", dijo Shaun Hildebrand, presidente de Urbanation, una organización que ha seguido el mercado de torres residenciales en Toronto por décadas. (Shaun Hildebrand no es familiar de la Sra. Hildebrand).
¿Por qué hay tantos condominios vacíos?
La crisis de los condominios no es única de Toronto; Vancouver experimenta una caída similar, aunque menor, desde 2024.
Los expertos le explican a la BBC que hay varias razones para esto.
La primera es una oferta excesiva. Se construyeron miles de unidades en los últimos dos años, en parte para satisfacer un aumento sin precedentes en la población de Canadá impulsado en gran medida por la inmigración, dijo el Sr. Hildebrand.
Pero el número de recién llegados cayó abruptamente tras un cambio en las políticas de inmigración de Canadá, hecho en parte para abordar la crisis de vivienda. Un informe publicado en diciembre por el Banco de Montreal muestra que la población de Canadá tuvo su mayor disminución en 2025 desde los años 1940, exceptuando la pandemia de 2020, impulsada principalmente por los nuevos límites a la inmigración.
Es un cambio que los constructores no pudieron predecir, y resultó en más de 60.000 unidades nuevas completadas en años recientes para una demanda que ya no existe.
En pocas palabras, "el mercado simplemente se adelantó demasiado a sí mismo", dijo el Sr. Hildebrand.
La segunda razón es el precio.
El banco central de Canadá bajó las tasas de interés durante la pandemia para estimular la economía, y los inversores, buscando comprar en un mercado inmobiliario que parecía una apuesta segura por décadas, asumieron que los precios solo podían seguir subiendo.
Por un tiempo lo hicieron, aumentando "a un nivel que realmente no tenía sentido", dijo el Sr. Hildebrand.
Luego, el Banco de Canadá comenzó a subir las tasas para combatir la inflación post-pandemia. Combinado con el exceso de oferta, esa apuesta segura se volvió menos cierta.
Ahora, algunos inversores tienen problemas para finalizar la compra de unidades que adquirieron en preventa a esos precios inflados. Muchos se han visto forzados a intentar venderlas con una pérdida significativa. Otros están demasiado asustados para entrar al mercado o esperan que los precios caigan aún más, dijo el Sr. Hildebrand.
También se especula que la prohibición de compra de viviendas por extranjeros impuesta en Canadá en 2022, para ayudar a abordar la crisis de asequibilidad, jugó un papel. Las cifras muestran que los extranjeros representan una pequeña fracción de los propietarios (alrededor del 2% al 6%), pero el Sr. Hildebrand dijo que es posible que haya enviado la señal de que Canadá está cerrado para los negocios.
La caída de los condominios y el mercado de la vivienda
Un claro ganador de la crisis del mercado de condominios son los inquilinos como la Sra. Hildebrand, que ahora tienen más opciones debido a la mayor oferta y precios de alquiler ligeramente mejores.
La Sra. Hildebrand pagaba 2.200 dólares canadienses al mes por su micro-apartamento. Desde entonces, se mudó a un apartamento más grande de una habitación y 700 pies cuadrados (65 m²) en un edificio antiguo con un patio trasero con árboles, por solo 200 dólares más. Ella atribuye la mudanza a una gran mejora en su calidad de vida.
"Mañana es mi cumpleaños, y voy a hacer una fiesta y recibir a 25 personas", le dijo a la BBC en diciembre. "Hace un año, eso no era posible".
El Sr. Hildebrand dijo que la crisis probablemente cambiará a quién ven los constructores como su cliente principal, pasando de inversores a corto plazo que buscan ganancias rápidas hacia inversores a largo plazo y personas que planean vivir en el condominio que compran.
"Hemos aprendido la lección aquí", dijo. Señaló que estas unidades no desaparecerán por completo, porque aún hay demanda de asequibilidad, "pero nos pasamos de la raya".
Algunos compradores también se están beneficiando. Alex Cruz, un agente inmobiliario en Toronto del grupo Ari Zadegan, le dijo a la BBC que las unidades más pequeñas están siendo compradas por quienes buscan una ganga.
"Si hay una buena oferta por metro cuadrado, la gente lo comprará", dijo el Sr. Cruz, añadiendo que ha dado a algunos "una oportunidad para entrar al mercado".
Esta crisis llega mientras Canadá lidia con una crisis de vivienda que se ha convertido en un tema político central para todos los niveles de gobierno. El Primer Ministro Mark Carney ha prometido duplicar la tasa de construcción de nuevas viviendas en la próxima década.
Con la construcción de miles de unidades ahora en pausa o cancelada, habrá menos unidades entrando al mercado hacia finales de la década. Esto podría empeorar la escasez de vivienda en Canadá, dijo el Sr. Hildebrand, ya que se depende mucho de los condominios para aumentar la oferta en las grandes ciudades.
Y el Sr. Hildebrand y otros advierten que los precios bajos serán de corta duración.
"La pregunta ahora es cuánto tiempo nos quedamos aquí, y ¿cuáles van a ser las implicaciones para la oferta de vivienda en la próxima década?", dijo el Sr. Hildebrand.