El inventario de viviendas en alquiler se desploma un 17% en dos años mientras la Ley de Vivienda ahuyenta a los propietarios del mercado a largo plazo
El mercado de alquiler en España enfrenta lo que los expertos llaman una “crisis de extinción”, con hasta 150.000 propiedades que podrían desaparecer del mercado a largo plazo para finales de 2025.
Según el Observatorio de Alquiler Seguro, ya han desaparecido unas 120.000 viviendas, y se espera que la cifra alcance las 150.000 en los próximos meses.
Este declive se atribuye principalmente a la Ley de Vivienda, que entró en vigor hace dos años e introdujo topes al alquiler en zonas tensionadas, además de reforzar las protecciones a los inquilinos.
El stock de alquiler ha caído un 17% a nivel nacional desde la implementación de la ley, con caídas más pronunciadas en ciudasdes como Barcelona (-46%) o Córdoba (-66%).
Otras ciudades afectadas: Bilbao y San Sebastián (-36%), Palma (-35%), Sevilla (-31%), Málaga (-23%), Madrid (-21%) y Valencia (-13%).
La escasez ha generado una competencia sin precedentes. En Barcelona, 61 familias pujan por cada vivienda, seguido de Palma (57), Madrid (42) y Bilbao/San Sebastián (37).
“El mercado del alquiler entra en terreno dramático”, advierte José María Alfaro de la FAI. “Ya no importa quién quiere alquilar, sino quién puede. Un salario estable no basta: hay que ser elegido.”
Los precios han subido un 24% entre mayo 2023 y abril 2025, y los españoles destinan el 47% de su sueldo al alquiler – muy por encima del 30% recomendado.
Muchos propietarios han optado por vender sus propiedades aprovechando precios récord, o reconvertirlas en alquileres turísticos (hasta 400% más rentables).
Los alquileres temporales ya suponen el 14% del mercado, con Barcelona a la cabeza (47% de las ofertas). El Banco de España alerta que esto limita el stock residencial.
Algunos propietarios prefieren dejar viviendas vacías (casi un 3%, según Fotocasa) por miedo a impagos o daños, mientras crece un 35% la demanda de seguros de alquiler.
Grandes gestoras como Patrizia o Neinor abandonan el mercado en Cataluña y País Vasco, donde los topes y nuevos impuestos hacen inviable su modelo.
La crisis se extiende ya a ciudades medias, con precios equiparables a centros urbanos, obligando a inquilinos a mudarse aún más lejos, aumentando gastos y tiempos de desplazamiento.
La edad de emancipación en España alcanza ya los 30.4 años, la cuarta más alta de la UE. En Madrid, algunos pagan 200€ por una cama en habitación compartida.
Solo Cataluña y País Vasco han aplicado los topes de la ley, pero su mera existencia ha disuadido a propietarios en toda España de ofertar alquileres a largo plazo.