Una profunda inquietud comienza a apoderarse de las regiones costeras españolas tras la publicación de las últimas cifras del Consejo General del Notariado.
La impactante cifra es que los compradores extranjeros ya superan claramente a los nacionales en partes del mercado inmobiliario mediterráneo.
Aproximadamente el 53% de las compras de viviendas en la provincia de Alicante durante los primeros nueve meses de 2024 fueron realizadas por ciudadanos foráneos, convirtiendo a los locales en minoría en su propio mercado de la vivienda.
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Jávea es una de las localidades españolas donde los compradores extranjeros superan a los autóctonos
Esta tendencia es más visible en las localidades de la Costa Blanca como Jávea, Altea, Torrevieja y Benidorm, donde las inmobiliarias ni siquiera se molestan en elaborar anuncios en español.
Las propiedades se comercializan y venden cada vez más en inglés, neerlandés y alemán antes de que los compradores locales puedan siquiera informarse.
Los agentes inmobiliarios afirman que los precios se establecen para equipararse con los ingresos del norte de Europa.
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En estos mercados, los precios de venta usualmente se vinculan no a los salarios españoles, sino a los ingresos percibidos en Londres, Ámsterdam o Düsseldorf.
Como señaló recientemente el diario madrileño El Diario en un reportaje: “Los precios aquí ya no reflejan lo que gana un trabajador local”.
En la provincia de Málaga, los acontecimientos siguen la misma trayectoria.
Aproximadamente el 43% de las compras de viviendas allí ya son realizadas por compradores extranjeros, con la concentración más fuerte en el llamado Triángulo de Oro de Marbella, Benahavís y Estepona.
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La Costa del Sol también presencia cómo el número de compradores extranjeros comienza a aproximarse al de los nacionales
Las promociones de lujo de obra nueva superan rutinariamente los 5.200 euros por metro cuadrado, y en algunos proyectos frente al mar el precio por metro supera los 5.500 euros, según datos de Property Partners.
En estos mercados, las viviendas de alta gama son adquiridas por compradores británicos, estadounidenses, franceses, nórdicos, de Oriente Medio y Europa del Este, muchos de los cuales se reubican por estilo de vida, teletrabajo o residencia fiscal.
Las viviendas en estos mercados se venden rápidamente. En algunas zonas ultraexclusivas, una de cada cinco listadas se vende en menos de 10 días —un ritmo que habría sido inconcebible hace una década—.
Pero aunque la mayor concentración de compras extranjeras se da a lo largo de las provincias mediterráneas e insulares, la demanda foránea no se limita únicamente a Alicante y la Costa del Sol.
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Tenerife supera a Málaga en porcentaje de compradores extranjeros
Tras Alicante, le sigue Tenerife, donde el 45,2% de los compradores son extranjeros.
Le siguen las Islas Baleares (42,3%) y Málaga (43,7%), mientras que Murcia y Gerona también presentan niveles elevados, en torno al 31%.
Este patrón refleja un mercado costero de la vivienda moldeado crecientemente por poder adquisitivo externo en lugar de local.
En toda España, se adquirieron 95.114 viviendas por compradores extranjeros entre enero y septiembre de 2024, según el Ministerio de Vivienda —el 18,05% del total—.
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De estas, 49.527 fueron compradas por residentes extranjeros ya establecidos en España, mientras que 44.675 fueron adquiridas por no residentes para segundas residencias o inversión.
Los residentes locales se ven progresivamente excluídos.
El eco de la inquietud ha ido creciendo de manera constante dentro de España durante varios años.
Un reciente editorial de La Opinión de Málaga advirtió: “Los jóvenes de aquí no pueden competir con estos compradores”.
Los investigadores del sector señalan que el problema no es simplemente que los extranjeros compren viviendas, sino la escala de las compras para segundas residencias, inversión o alquiler vacacional, lo que retira propiedades del mercado local a largo plazo.
Las cifras nacionales indican que aproximadamente el 40% de las compras realizadas por extranjeros corresponden a personas que ni siquiera viven en España, adquiriendo segundas residencias o propiedades de inversión.
Es esta última categoría la que reduce más drásticamente el stock de viviendas disponibles para la población local.
Como observó El País en un reciente reportaje sobre el mercado de la vivienda costera de Málaga: “La economía parece boyante gracias a estas afluencias, pero la población local vive actualmente peor que antes”.
El sindicato CCOO ha alertado sobre ‘un desplazamiento gradual de los residentes locales’ en las zonas costeras afectadas por la inflación de precios de la vivienda impulsada por extranjeros.
Esto ha provocado fuertes alzas en los alquileres y menos viviendas disponibles para trabajadores del turismo, servicios y sector público, obligando a los hijos a vivir con sus padres —a veces hasta que estos fallecen—.
Los analistas inmobiliarios subrayan que el problema no es que los extranjeros compren viviendas per se, sino el desequilibrio entre los salarios locales y el poder adquisitivo importado, unido a la conversión de viviendas en alojamientos vacacionales y activos especulativos.
Los salarios provinciales españoles siguen siendo de los más bajos de Europa Occidental, mientras que la Costa Blanca y la Costa del Sol ahora establecen sus precios de referencia en base a ingresos obtenidos en el extranjero.
La panorámica nacional es menos extrema, pero sigue una tendencia alcista.
En toda España, aproximadamente una de cada cinco ventas de viviendas implica ya a compradores extranjeros, una proporción que ha aumentado constantemente desde 2013.
Pero en las costas este y sur, la proporción se acerca ahora a una de cada dos, reconfigurando mercados locales enteros.
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Las respuestas políticas siguen siendo limitadas.
España continúa promocionando su mercado inmobiliario a nivel internacional, mientras que regiones como la Costa Blanca y la Costa del Sol dependen en gran medida de la demanda extranjera para sostener la construcción, el turismo y las finanzas municipales.
El que estas áreas sigan siendo comunidades habitadas o deriven aún más hacia enclaves estacionales dependerá de si la ciudadanía logra captar la atención de los políticos.
Con las elecciones municipales aún a dos años vista, es posible que los ayuntamientos locales no tengan incentivos para renunciar a la estrategia económica que, en gran medida, ha enriquecido progresivamente a España – al menos sobre el papel.
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