Existen ciertas cuestiones comunes en el alquiler de viviendas en España que suelen sorprender a muchos extranjeros. He aquí diez factores clave que conviene recordar al buscar y asegurar un piso en el país.
La dificultad para encontrar un inmueble en alquiler puede variar según la región española en la que te encuentres. No obstante, con independencia de la localidad elegida, existen aspectos que pueden resultar chocantes, especialmente porque los procedimientos difieren de los de otras naciones. Así pues, he aquí una advertencia sobre diez elementos cruciales que debes considerar en la búsqueda de tu ansiado piso en España.
Los precios se establecen en base a los metros cuadrados totales
Si no estás familiarizado con el sistema métrico, puede resultar desalentador calcular la superficie de un piso, sobre todo si comienzas la búsqueda por internet. Si sueles manejar pies cuadrados, puedes convertir metros cuadrados a esta unidad multiplicando la cifra por 10,764.
¡Pero eso es solo el principio! Lo más importante es recordar que los precios se basan en los metros construidos (superficie total). Esta incluye:
Pongamos por caso que encuentras un piso anunciado de 90 metros cuadrados, pero el anuncio incluye una participación de 10 metros en una zona común. De no percatarte de este detalle, podrías llevarte un chasco al visitar la vivienda y comprobar que es bastante más pequeña de lo previsto, ya que la superficie publicitada incorporaba esos 10 metros de áreas comunitarias.
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Cabe destacar también que las dimensiones de los pisos en España suelen parecer exageradas, pues la medición de metros cuadrados totales abarca espacios no practicables como muros, cámaras de ventilación y techos.
Una regla general sencilla es que existe una diferencia del 10 al 15 por ciento entre los metros cuadrados totales y los útiles. Más información sobre cómo medir y comparar el tamaño de los pisos españoles.
Lo habitual es que los suministros no estén incluidos en el alquiler; eso incluye el agua
Debes prever el pago de electricidad, gas, agua, teléfono e internet. Incluso es posible que debas abonar una tasa de basuras. Como promedio, deberías presupuestar lo siguiente:
Estudio o piso de 1 dormitorio: 100€ de media
Piso de 2 dormitorios: 150€ de media
Piso de 3 o más dormitorios o casa: 200€ de media, tendiendo a 300€ en el caso de viviendas unifamiliares
Los precios pueden ser superiores si contratas fibra óptica de alta velocidad (frecuentemente empaquetada con múltiples canales de televisión de pago) y utilizas el aire acondicionado de forma habitual.
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Las facturas de los suministros suelen permanecer a nombre del propietario
Esto sorprende a muchos expatriados. Algunos propietarios poco escrupulosos podrían incluso aprovecharse y cobrarte de más, aunque esto suele ser más común en arrendadores con pocos inmuebles. Dado que es ilegal, los dueños con varias propiedades suelen conocer mejor la legislación y son más rigurosos en este aspecto.
Con todo, sigue siendo una práctica habitual que los arrendadores mantengan las facturas a su nombre y te pasen el recibo de tu parte. Si lo deseas, puedes solicitar a compañías como Iberdrola que pongan los contratos a tu nombre, pero requiere cierta perseverancia y a menudo habrá que abonar una tasa por el cambio de titularidad.
Más información sobre las facturas de suministros y los extras y sorpresas a evitar.
La buena nueva es que el alquiler suele estar exento de IVA
Por lo general, las rentas no están gravadas. Esto es un alivio, dado que el IVA español (equivalente al VAT en el Reino Unido o al impuesto sobre las ventas en EE.UU.) es del 21 por ciento.
La excepción se da si planeas utilizar parte de la vivienda como oficina y facturas a clientes en España más de 4.000€ anuales.
En tal caso, los arrendadores deberían cobrarte un 21% de IVA. Aunque esto es técnicamente cierto, rara vez se hace porque la mayoría no quiere lidiar con la carga administrativa y la Agencia Tributaria española no suele poder rastrearlo a menos que te auditen.
Los alquileres a corto plazo (inferiores a un año) no otorgan a los inquilinos tantos derechos como los de larga duración
De hecho, en el pasado los propietarios intentaban que los inquilinos firmaran contratos de once meses para obtener la máxima protección. Afortunadamente, esos tiempos han pasado. Incluso si has firmado un contrato de once meses, los tribunales lo considerarán de larga duración si resides en el inmueble de forma habitual, has contratado servicios de internet/teléfono, etc.
Los inquilinos son responsables del desgaste normal del inmueble y del mantenimiento básico
Esto puede chocar a personas acostumbradas a alquilar en otros países. Algunos propietarios son más generosos que otros a la hora de realizar reparaciones básicas, pero legalmente eres responsable de cosas como dar una mano de pintura, arreglar pomos de puertas rotos y enchufes eléctricos.
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La negociación puede ser un asunto delicado
A menudo se agrupa a España e Italia en el mismo saco. Negociar el precio de un piso en Italia es común y esperable. En España es diferente. Puedes hacerlo, pero debes ser muy sutil al negociar. Los propietarios pueden molestarse si negocias de forma brusca o pides un descuento excesivo. Recomendamos solicitar un 10% de descuento pero conformarse con un 5%. En ciudades como Madrid, donde la demanda de viviendas en alquiler es muy alta, es posible que no consigas rebaja alguna.
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Las fianzas pueden variar
Legalmente, los propietarios solo pueden exigir el equivalente a una mensualidad por un piso sin amueblar y dos mensualidades por uno amueblado. Sin embargo, muchos piden más; algunos hasta seis meses. Como promedio, para pisos de alta gama, espera pagar una fianza equivalente a tres meses de renta.
Valora el nivel de ruido nocturno
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España tiene fama de país fiestero, y con razón. Mucha gente se siente atraída por el país por este motivo, pero acaba arrepintiéndose de su decisión el primer jueves que duerme en su nuevo piso. Antes de alquilar una propiedad, te recomendamos que verifiques cómo es la calle de noche. También es buena idea preguntar a tus futuros vecinos sobre el ruido nocturno. Madrid cuenta con clubs after hours (incluso en barrios por lo demás tranquilos) que abren a las 5 o 6 de la mañana. Así que, aunque tu calle parezca silenciosa durante tu visita nocturna, podrías llevarte una sorpresa.
Los edificios antiguos pueden ser peculiares
Parte del atractivo de alquilar un piso en España reside en vivir en una propiedad histórica y bella. No obstante, la realidad a menudo no está a la altura de la fantasía. Incluso los edificios antiguos bien mantenidos (y muchos no lo están) pueden tener baja presión de agua, pocos enchufes, yesos que se agrietan con frecuencia, fontanería anticuada e incluso goteras cuando llueve.
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Mary Clare Bland es una experta en relocalización de Moving2Madrid, una agencia que se centra exclusivamente en el mercado madrileño. “Ayudamos a compradores internacionales a localizar, negociar y cerrar el trato de pisos en Madrid. Trabajamos con inquilinos, compradores e inversores. Nos especializamos en una clientela internacional y hablamos varios idiomas.”