¿Quién debe pagar la comisión de la agencia inmobiliaria (normalmente equivalente a un mes de alquiler) en España: el propietario o el inquilino? ¿Existen excepciones o artimañas que utilicen los agentes para que los inquilinos desembolsen más dinero?
Hasta 2023, la regla general en España era que tanto el arrendador como el arrendatario debían abonar las tarifas de la agencia inmobiliaria al tramitarse un contrato de alquiler a través de ellas, aunque en algunos casos era únicamente el arrendatario quien tenía que asumir la mayor parte de esta comisión. Los inquilinos solían tener la sensación de no recibir mucho a cambio, pues era habitual encontrarse con pisos sin limpiar, amueblados con enseres rotos y electrodomésticos que no funcionaban.
Además de una comisión a la agencia equivalente a un mes de renta, los inquilinos debían pagar una fianza de uno a dos meses y el primer mes de alquiler, lo que significaba un desembolso inicial de tres a cuatro mensualidades, una suma considerable.
Afortunadamente, la Ley de Vivienda española, que entró en vigor en mayo de 2023, puso fin a esta práctica. Ahora corresponde en exclusiva al propietario pagar la comisión de la agencia, ya que es quien la contrata. La ley, que modificó parte de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, establece claramente: "Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán por cuenta del arrendador", es decir, del dueño del inmueble.
Uno de los principales problemas es que las agencias llevan tanto tiempo actuando así que se enfrentan a una pérdida significativa de ingresos y podrían intentar seguir pidiendo el pago a los inquilinos de manera extraoficial. Alejandro Fuentes-Lojo, abogado especializado en derecho inmobiliario, explicó al medio Newtral: "Muchos profesionales intentarán burlar esta prohibición, y en algunos casos procurarán que el inquilino pague de su bolsillo, pero debemos advertir que si accede, quedará desprotegido por la ley".
Es importante señalar que, aunque los inquilinos no deberían pagar la totalidad de los honorarios de la agencia, existen ciertas circunstancias en las que podrían tener que abonar algo. La Agencia de Negociación de Alquileres (ANA) indica que hay una serie de casos excepcionales en los que las inmobiliarias pueden repercutir parte de estos gastos en el inquilino, concretamente cuando se le ofrecen una serie de servicios adicionales que le benefician directamente.
Estos gastos podrían incluir servicios de limpieza al final del contrato, servicios de reparación y asesoramiento legal durante su vigencia, u otros servicios en los que se pueda demostrar un beneficio directo para el inquilino. Estos cargos solo pueden aplicarse una vez firmados los contratos.
El director general de ANA y abogado especializado en arrendamientos, José Ramón Zurdo, afirma: "La nueva Ley de Vivienda no regula ni limita el impacto de los gastos que se devengan con posterioridad a la firma de los contratos, porque el límite de gastos repercutibles se cierra tras ese momento".
Según la nueva ley, los gastos que no pueden trasladarse al inquilino incluyen los de gestión de la inmobiliaria por intermediar, buscar inquilinos y enseñar las viviendas. Tampoco se les puede cobrar los gastos de formalización del contrato ni los honorarios de abogados o notarios involucrados.
Asimismo, existen cuatro supuestos excepcionales en los que las agencias sí pueden cobrar comisiones a los inquilinos, cuando no se trata de arrendamientos para vivienda habitual y, por tanto, no están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos:
- Alojamiento turístico.
- Arrendamiento de locales comerciales u oficinas.
- Arrendamientos temporales (estacionales).
- Arrendamientos de viviendas de lujo – inmuebles cuya superficie útil supere los 300 m² o cuya renta exceda en 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
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