El Sr. S Hussain solicitó permiso de planificación retroactivo para convertir el edificio en Moses Gate en cinco apartamentos independientes.
También pidió autorización por la escalera exterior ya construida y por las modificaciones para crear nuevas ventanas y tapar otras.
Además, propuso añadir un jardín frontal, cerrado por un muro de ladrillo de 2 metros de altura, y ampliar la escalera para crear más espacio al aire libre.
El Concejo de Bolton rechazó los planos – ya que tres unidades, los números 25, 29 y 31, no cumplen con los requisitos mínimos de superficie, y una, el número 33, no proporciona suficiente altura libre.
Añadieron que los espacios privados y comunes propuestos también son demasiado pequeños y que no hubo una evaluación del ruido y la calidad del aire para demostrar que los residentes no se verían afectados por el taller de reparación de vehículos.
Sin embargo, su decisión fue apelada ante The Planning Inspectorate, y la inspectora Andreea Spataru visitó el lugar el 29 de octubre.
La Sra. Spataru dijo que los principales problemas eran el impacto de los apartamentos en el carácter y la apariencia de la zona, y si los pisos ofrecerían condiciones de vida adecuadas.
Observó que el área tiene “usos mixtos” – con el sitio justo al lado de un taller – y la describió como un “paisaje urbano modesto y funcional”.
Declaró que la escalera exterior “parece visualmente intrusiva en la escena callejera” debido a su “posición prominente”, su “construcción metálica severa” y su “color que contrasta con el ladrillo”.
La escalera exterior (Imagen: Google Maps)
La inspectora dijo que extender el rellano para dar espacio exterior al apartamento número 31 “aumentaría el volumen y la proyección de este elemento, haciéndolo aún más dominante”.
Continuó: “Esto erosionaría aún más la coherencia visual del paisaje urbano y exacerbaría el impactó negativo del desarrollo en el carácter y apariencia de la zona”.
La Sra. Spataru también encontró que la superficie de los apartamentos estaba por debajo de los estándares mínimos – y que el salón y la habitación superior del número 33 no alcanzaban la altura mínima del techo.
Aunque se propuso espacio exterior privado para dos de los pisos, los números 25 y 31, ella dijo: “las pruebas presentadas no demuestran que estos espacios sean adecuados en términos de usabilidad y calidad”.
Dijo que, incluso si lo fueran, no había suficiente evidencia sobre el ruido y la calidad del aire, y afirmó: “Esta omisión es significativa dada la proximidad del negocio existente y el potencial de efectos adversos”.
La Sra. Spataru declaró que “en ausencia de evidencia sólida y medidas de mitigación” debía tomar “un enfoque precavido” y determinar que la propuesta no logra proveer “altos estándares de comodidad para los ocupantes” con “especial consideración al ruido y la contaminación del aire”.
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Añadió que también podría “imponer restricciones irrazonables al negocio ya establecido”.
Aunque reconoció las cartas de terceros en apoyo de la solicitud, “incluyendo las de quienes residen en los apartamentos”, dijo que esto no alteraba sus conclusiones.
La Sra. Spataru dijo que “atraerían algunos beneficios sociales y económicos, aunque pequeños dada la escala del desarrollo”, pero consideró que los pisos entraban en conflicto con el plan de desarrollo en su conjunto y desestimó la apelación.