Por Christopher Clover
Como Panorama Properties es la inmobiliaria con mayor trayectoria en Marbella, tenemos una perspectiva clara sobre el impacto del fin del Visado de Oro español, previsto para abril de 2025.
Casi un año después, las primeras especulaciones sobre un cambio inmediato en el mercado inmobiliario se han disipado. En realidad, la eliminación del programa ha supuesto menos un giro dramático y más el cierre de una vía específica utilizada por un segmento de compradores relativamente reducido.
En el segmento de lujo del mercado de Marbella, en el que nos centramos, los fundamentos permanecen intactos: una demanda internacional sostenida, una oferta limitada en las urbanizaciones consolidadas y un perfil de comprador que, por lo general, adopta una visión a largo plazo.
Lo que ha cambiado es la forma en que ciertos compradores extracomunitarios estructuran su tiempo en España y abordan la planificación de su residencia.
Lo que España eliminó — y lo que no
Introducido en 2013, el Visado de Oro permitía a ciudadanos no comunitarios obtener la residencia española mediante una inversión cualificada, incluyendo la compra de propiedades por un valor mínimo de 500.000 euros, excluyendo hipotecas.
Su supresión no significa que España haya cerrado sus puertas a residentes internacionales. Simplemente implica que la propiedad inmobiliaria ya no es un atajo directo hacia la residencia.
Los titulares actuales del Visado de Oro mantienen su estatus válido. El cambio no es retroactivo.
España también continúa ofreciendo vías alternativas de residencia. Lo que ha terminado es la posibilidad de combinar la adquisición de una propiedad y la aprobación de la residencia en una sola transacción.
Permanecen tres rutas principales:
- Visa de Residencia No Lucrativa, para personas económicamente independientes que no pretenden trabajar en España.
- Visa de Nómada Digital, para teletrabajadores empleados por empresas no españolas, que exige acreditación de ingresos y estabilidad contractual.
- Visa de Emprendedor o Start-Up, para promotores de proyectos innovadores que demuestren valor económico para España.
La propiedad inmobiliaria por sí sola ya no concede residencia, pero puede coexistir perfectamente con estos itinerarios legales.
Desde el punto de vista fiscal, la regla de los 183 días en España sigue siendo central. El tipo de visa no determina automáticamente la residencia fiscal; sin embargo, permanecer más de 183 días en el país, o tener aquí vínculos económicos o familiares primarios, puede activarla.
El cambio práctico es, por tanto, preciso. Los compradores deben ahora separar la estrategia de propiedad de la planificación migratoria. La compra en sí misma sigue siendo un proceso claro.
El límite de 90 días en Schengen
Para nacionales no comunitarios sin residencia, el tiempo en España se rige por la norma de estancia corta de Schengen: 90 días dentro de cualquier periodo rodante de 180 días en todo el Espacio Schengen.
Aquí es donde el impacto es más visible.
Estancias invernales prolongadas, períodos vacacionales escolares o viajes multicentro por Europa pueden agotar el límite permitido más rápido de lo previsto. La norma en sí no ha cambiado, pero su aplicación se está sistematizando conforme la UE avanza hacia un registro digitalizado completo de entradas y salidas.
Para compradores que no requieren residencia, el tema no es la restricción, sino la precisión. El tiempo en Europa debe estructurarse con cuidado.
Por qué los compradores de lujo suelen verse menos afectados
Como expertos en propiedades de lujo en Marbella, observamos que los compradores *prime* están generalmente menos expuestos a la eliminación del Visado de Oro que los inversores del segmento medio.
En la gama más alta del mercado, las compras rara vez están impulsadas por mecánicas de residencia. Se motivan por consideraciones de estilo de vida a largo plazo: habitabilidad durante todo el año, privacidad, infraestructuras consolidadas, colegios internacionales y uso familiar seguro.
Cuando se requiere residencia, esta se tramita de manera profesional junto con la adquisición, en lugar de ser el motor de la misma.
Muchos compradores de lujo también distribuyen su año entre varias jurisdicciones. Marbella suele ser una base entre varias. Con una planificación adecuada, ese patrón frecuentemente se mantiene dentro del marco de los 90 días.
Los inversores de segmento medio, por el contrario, valoraban en mayor medida la simplicidad del programa: invertir 500.000 euros y obtener flexibilidad residencial.
Poniendo el Visado de Oro en perspectiva
El contexto es esencial.
Entre los compradores extranjeros no residentes en España entre 2023 y 2025:
- Aproximadamente un 67-68% eran nacionales de la UE/EEE.
- Aproximadamente un 32-33% eran nacionales de fuera de la UE/EEE.
A lo largo de la vigencia del programa, desde 2013 hasta abril de 2025, análisis acumulados indican que solo alrededor de un 7% de los compradores no comunitarios y no residentes obtuvieron un Visado de Oro.
En términos más amplios, el programa representó aproximadamente el 0,3–0,5% del total de transacciones residenciales en España.
Aunque fue políticamente visible, su contribución directa al volumen total de ventas fue modesta.
Cómo se están adaptando los compradores
La respuesta ha sido de recalibración, no de retirada.
Los compradores están separando la adquisición de la estrategia de residencia. Las decisiones sobre la propiedad se basan en los fundamentos del mercado, mientras que la planificación migratoria refleja el tiempo previsto en España.
La planificación de viajes se ha vuelto más deliberada. Los días dentro de Schengen se monitorizan con cuidado, las estancias largas se organizan en bloques compatibles y los viajes familiares se coordinan para evitar exceder la estancia sin querer.
Los asesores legales y fiscales se involucran antes, especialmente cuando los compradores pretenden superar los 90 días en España, matricular niños en colegios locales o estructurar activos internacionales de manera eficiente.
Esto refleja una mayor profesionalización, no un debilitamiento de la demanda.
Preguntas clave para los compradores
El cambio regulatorio a menudo genera un ruido desproporcionado.
Las preguntas relevantes son prácticas:
- ¿Cuánto tiempo pasarás realmente en España cada año?
- ¿Se requiere una residencia formal, o es suficiente una gestión estructurada del régimen 90/180?
- ¿Hay consideraciones escolares, empresariales o fiscales involucradas?
Cuando se abordan desde el principio, la claridad sustituye a la incertidumbre.
Como inmobiliaria líder en el sector de lujo de Marbella, Panorama ha guiado a compradores internacionales durante más de cinco décadas. Los mercados evolucionan, pero la demanda de propiedades *prime* en Marbella sigue siendo resiliente.
Aviso: No somos asesores migratorios, y cualquier persona que considere opciones de residencia o estructuras fiscales debe consultar con un abogado cualificado o un profesional fiscal especializado en materia de residencia española.
Panorama Properties asesora a compradores internacionales en el mercado inmobiliario de lujo de Marbella desde 1970. Como la inmobiliaria con mayor antigüedad en Marbella, ofrecemos orientación estratégica en cada etapa de la adquisición en el área de Marbella y su entorno.
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