Cada vez más compradores en España están suscribiendo hipotecas por encima del 80 por ciento, ya que ahorrar el capital inicial para una vivienda se vuelve más difícil.
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Comprar una vivienda en España ha significado tradicionalmente ahorrar decenas de miles de euros de entrada. Sin embargo, esa realidad está cambiando. En todo el país, ahora un mayor número de hipotecas cubren más del 80 por ciento del valor de la propiedad, a medida que los compradores lidian por acumular el ahorro necesario mientras los precios de la vivienda siguen aumentando.
Datos recientes del sector inmobiliario muestran que el mercado hipotecario español se está recuperando con fuerza, con más de medio millón de hipotecas firmadas en 2025, la cifra más alta en 15 años. El alza de precios es un factor determinante, ya que el valor medio de la vivienda continúa su escalada en gran parte del territorio. Para muchos compradores, especialmente los primerizos, ahorrar el depósito tradicional del 20 por ciento resulta cada vez más complicado.
El problema del ahorro inicial que se desvanece
En España, los bancos históricamente han exigido a los compradores que cubran:
Aproximadamente un 20% de entrada
Otro 10–12% en costes de compra (tasaciones, impuestos, notaría)
Esto implica necesitar en efectivo alrededor del 30% del valor de la vivienda incluso antes de recibir las llaves. No obstante, los salarios no han evolucionado al ritmo de la inflación inmobiliaria. Los precios de la vivienda se han disparado en los últimos años debido a la escasa oferta y a una demanda sólida, especialmente en las zonas costeras y las grandes ciudades. El resultado es una brecha creciente entre los ingresos y el ahorro necesario para comprar.
¿Por qué aumentan las hipotecas de alto valor?
Los expertos señalan que varias tendencias están impulsando este cambio hacia préstamos con una mayor relación préstamo-valor (LTV):
Subida de los precios de la vivienda
El valor de la vivienda ha aumentado considerablemente en los últimos años, lo que incrementa el importe de la hipoteca y dificulta la acumulación del ahorro inicial.
Una demanda hipotecaria robusta
La concesión de créditos hipotecarios se ha disparado, con los bancos otorgando más préstamos a medida que los tipos de interés se estabilizan y la competencia se intensifica.
Programas públicos de apoyo
Los mecanismos de garantía pública, especialmente para compradores jóvenes, están permitiendo a las entidades aprobar préstamos por encima de los umbrales tradicionales de financiación.
En algunos casos, las hipotecas que superan el 80% de la tasación están vinculadas a avales estatales y no a una relajación de los criterios de concesión.
¿Están asumiendo los bancos mayores riesgos?
A pesar del cambio, los reguladores sostienen que España no está regresando al entorno de riesgo crediticio previo a la crisis de 2008.
El Banco de España ha señalado que los criterios de concesión se mantienen relativamente estables en general, incluso con el aumento de la actividad hipotecaria. La relación préstamo-valor media solo ha crecido moderadamente y se mantiene por debajo de los niveles previos a la crisis financiera.
Aun así, las autoridades están vigilando de cerca la situación. El banco central ya ha analizado herramientas que podrían limitar la concesión de préstamos de alto riesgo en caso necesario.
Qué implica para compradores y expatriados
Para muchos compradores, las hipotecas con un LTV elevado responden más a una necesidad que a una mayor asunción de riesgo.
Los primerizos, los jóvenes profesionales e incluso algunos residentes extranjeros dependen cada vez más de:
Avales familiares
Préstamos con garantía pública
Estructuras hipotecarias flexibles
Al mismo tiempo, los compradores no residentes suelen enfrentarse a condiciones más estrictas, a menudo limitadas a una financiación del 60–70%, lo que significa que el ahorro inicial sigue siendo una barrera importante para muchos compradores internacionales.
Un mercado inmobiliario bajo presión
El mercado inmobiliario español continua estando definido por un desequilibrio fundamental: la demanda se mantiene firme mientras que la oferta lucha por seguirle el ritmo. Las previsiones sugieren que los precios de la vivienda podrían seguir aumentando en los próximos años, impulsados por la escasez de vivienda nueva y una demanda sostenida en las regiones más populares.
Si esta tendencia persiste, la idea de comprar una vivienda con el depósito tradicional del 20 por ciento podría volverse menos común, reemplazada por una nueva realidad en la que las hipotecas más elevadas son la única forma de acceder a la propiedad.