Comprender el impuesto sobre las ganancias patrimoniales es fundamental al vender una propiedad en España en 2026.
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Vender un inmueble en España en 2026 implica gestionar el impuesto sobre plusvalías —ya sea que resida aquí permanentemente en Málaga, posea un apartamento vacacional en Alicante o regrese al Reino Unido tras años en la Costa del Sol.
La normativa afecta por igual a residentes y no residentes, pero la forma de tributación no es idéntica. Los contribuyentes residentes en España declaran la ganancia en su declaración anual de la renta (IRPF). Los no residentes se enfrentan a la conocida retención del 3% en la escritura. Y si el inmueble fue su vivienda habitual, pueden existir exenciones que eliminen la carga fiscal por completo.
Con los mercados inmobiliarios aún activos en Andalucía, la Comunidad Valenciana y Baleares, muchos vendedores se plantean la misma cuestión: ¿qué parte de mi beneficio podré conservar realmente? A continuación, se explica cómo funciona el impuesto sobre ganancias patrimoniales en España en 2026, quién paga qué y dónde suelen surgir los equívocos.
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Cómo calcula España el impuesto sobre plusvalías inmobiliarias
En esencia, este impuesto grava el beneficio obtenido al vender por un precio superior al de adquisición.
El cálculo suele ser el siguiente:
Precio de venta – precio de compra – gastos deducibles = ganancia sujeta a impuestos
Entre los gastos deducibles pueden incluirse:
- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA abonados en la compra.
- Honorarios notariales y de inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Comisión de la agencia inmobiliaria.
- Mejoras estructurales documentadas.
Las reparaciones habituales —pintar, renovar electrodomésticos, mantenimiento general— no suelen computar.
Si es residente fiscal en España, declarará la ganancia en su declaración anual del IRPF, dentro de la base del ahorro.
Si es no residente, la ganancia tributa de forma separada y el comprador debe retener un 3% del precio de venta e ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria.
Por ejemplo: una pareja británica residente en Valencia que venda su vivienda habitual declarará la ganancia en su IRPF. Un propietario con residencia en el Reino Unido que venda un apartamento vacacional en Marbella se enfrentará a la retención del 3% en el momento de la firma de la escritura.
Residentes vs. no residentes: Por qué el resultado puede divergir sustancialmente
Aquí es donde las trayectorias se separan.
Los residentes tributan por sus rentas y ganancias mundiales. No obstante, también tienen acceso a beneficios fiscales valiosos —especialmente por vivienda habitual.
Los no residentes solo tributan por las ganancias de fuente española. Sin embargo, no se benefician de la mayoría de las exenciones por vivienda habitual y la retención del 3% se aplica con independencia de la deuda fiscal final.
Dos vendedores en el mismo edificio pueden encontrarse en situaciones muy dispares:
- Un residente fiscal en Alicante vende su vivienda habitual y reinvierte el importe en otra residencia principal. La ganancia podría estar exenta total o parcialmente.
- Un residente en el Reino Unido que venda el piso contiguo abona el 3% por adelantado y liquida posteriormente la deuda definitiva según el tipo aplicable a no residentes.
El criterio de residencia es más determinante de lo que muchos perciben.
Exenciones por vivienda habitual en España: Casos en los que puede no tributar
Si es residente en España y el inmueble constituía su vivienda habitual, existen dos exenciones principales a considerar:
Exención por reinversión
Si vende su vivienda habitual y reinvierte el importe obtenido en otra que cumpla los requisitos dentro del plazo establecido (generalmente, dos años antes o después de la venta), podrá reducir o eliminar la ganancia de forma proporcional.
Exención para mayores de 65 años
Los residentes de 65 años o más que vendan su vivienda habitual suelen quedar totalmente exentos de este impuesto, siempre que el inmueble califique como su residencia principal.
Estos beneficios no suelen aplicarse a no residentes, incluso si la propiedad fue en su día su hogar principal.
La retención del 3%: Lo que los no residentes deben comprender
Cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador tiene la obligación legal de retener un 3% del precio de compra e ingresarlo en la Agencia Tributaria.
Esto no es el impuesto final. Se trata de un pago a cuenta.
Tras la firma de la escritura, el vendedor presenta la declaración del impuesto como no residente:
- Si la deuda real es inferior al 3% retenido, solicita un reembolso.
- Si el impuesto es mayor, abona la diferencia.
Ejemplo sencillo:
Precio de venta: 300.000 € → Retención del 3% = 9.000 €
Impuesto real calculado: 8.200 € → el vendedor recupera 800 €.
No presentar la declaración en plazo puede retrasar significativamente cualquier devolución.
Qué hacer después de firmar la escritura en España
Si es no residente:
- Verifique que se realizó correctamente la retención del 3%.
- Presente su declaración del impuesto dentro del plazo legal.
- Conserve todas las facturas que acrediten los costes de compra y mejora.
Si es residente:
- Declare la ganancia en su próxima declaración anual de la renta.
- Confirme si le es aplicable la exención por reinversión.
- Guarde la documentación por si hubiera una inspección.
Si cambia su residencia durante el año de la venta, la situación se complica —se recomienda encarecidamente asesoramiento profesional.
Un caso práctico realista: Venta de una segunda residencia en la Costa Blanca
Un propietario británico compró un apartamento en 2012 por 180.000 €.
Los costes de adquisición fueron 22.000 €.
Lo vende en 2026 por 290.000 €.
La comisión de la agencia es 9.000 €.
Ganancia ajustada: aproximadamente 79.000 € antes de aplicar los tipos impositivos.
Retención del 3% en la escritura: 8.700 €.
El impuesto final dependerá del tipo aplicable a no residentes y de los costes justificados. La retención es solo el punto de partida.
Errores comunes que merman el beneficio del vendedor en España
En la práctica, la mayoría de los errores costosos son evitables.
Con frecuencia se incurre en:
- Una valoración incorrecta de la condición de residencia fiscal.
- Olvidar incluir costes de adquisición deducibles.
- Perder los plazos para la reinversión.
- Asumir que el 3% retenido es el impuesto definitivo.
España eliminó hace años las antiguas reglas de actualización por inflación, lo que implica que las propiedades mantenidas durante largo tiempo pueden generar ganancias fiscales superiores a las esperadas.
Cuanto antes calcule su posición probable —idealmente antes de firmar el contrato de compraventa— menores serán las sorpresas al formalizar la venta.
Qué implica esto para expatriados británicos y propietarios en España
Si reside permanentemente en España, las exenciones por vivienda habitual podrían reducir sustancialmente su factura fiscal.
Si vende desde el extranjero, espere la retención del 3% y prepare la documentación con antelación para evitar demoras en la solicitud de devolución.
El impuesto sobre ganancias patrimoniales en España es manejable —pero solo si comprende si se le considera residente o no residente antes de proceder con la venta.