Por Carlos Baos (Abogado) •
Publicado: 14 Ene 2026 • 12:51
• 2 minutos de lectura
Los informes urbanísticos constituyen un aspecto esencial en cualquier compraventa de inmuebles. Crédito: Doidam 10 / Shutterstock
Adquirir una propiedad en España puede resultar emocionante, pero conlleva riesgos si no se verifica su situación jurídica y urbanística. La obtención de informes urbanísticos del ayuntamiento correspondiente es clave. Dichos informes pueden revelar información crucial sobre la situación legal y de planeamiento del inmueble, ayudando a evitar problemas inesperados a posteriori.
Normativa urbanística municipal
Antes de comprar una propiedad en España, es fundamental comprender cómo funciona la planificación urbanística. Los ayuntamientos establecen ordenanzas que determinan:
- Qué áreas se consideran suelo urbano, rústico o urbanizable.
- Qué tipos de construcciones pueden edificarse en cada zona.
- Los usos permitidos para la propiedad, como residencial, comercial o agrícola.
Estas normativas conllevan requisitos específicos, incluyendo, entre otros: La superficie mínima de parcela (el área de terreno más reducida en la que se permite edificar). La densidad edificatoria y los coeficientes de ocupación (que limitan lo que se puede construir). Restricciones de altura y número de plantas permitidas. Otras obligaciones de planeamiento, como accesos viarios, conexiones a infraestructuras o protecciones medioambientales.
¿Se imagina comprar una vivienda sin saber si la propiedad que desea adquirir cumple con todas estas normas?
Tipos de informes urbanísticos
Existen, por lo general, dos tipos principales de documentos oficiales que pueden solicitarse al ayuntamiento:
1.- Informe de No Infracción Urbanística
Este informe certifica si la propiedad está libre de infracciones urbanísticas activas o procedimientos sancionadores. Pone de relieve si existen ampliaciones o reformas no autorizadas, u otras vulneraciones de la normativa local.
2.- Informe de Situación Urbanística
Este documento describe el contexto urbanístico general de la propiedad. Suele abarcar los aspectos clave ya mencionados: Tipo de suelo (urbano, rústico o urbanizable). Usos permitidos. Densidad edificatoria. Coeficientes de ocupación. Superficie de parcela. Etcétera.
Dependiendo del ayuntamiento y de la información solicitada, el informe puede expedirse bajo una denominación distinta. Asimismo, dado que no todos los consistorios proporcionan el mismo nivel de detalle, es crucial ser específico al presentar la solicitud, precisando las cuestiones que el informe debe abordar.
Aún cuando una propiedad parezca perfecta, problemas urbanísticos ocultos pueden generar graves dificultades en el futuro. Podría estar fuera de ordenación (lo que significa que no se ajusta a la normativa vigente y solo permite obras de mantenimiento). Podrían existir contribuciones pendientes o tasas de urbanización (y el ayuntamiento podría denegar licencias de construcción o reforma hasta que la zona esté plenamente adecuada). En algunos casos, procedimientos sancionadores en curso podrían incluso derivar en órdenes de demolición.
Esto hace que sea imprescindible obtener un informe urbanístico detallado antes de comprometerse con la compra.
Si está considerando adquirir una propiedad en España y desea asegurarse de que cumple plenamente con la normativa urbanística, contacte con nosotros hoy mismo. En White & Baos Abogados somos expertos en derecho inmobiliario español, y le guiaremos con gusto a lo largo del proceso de compra.
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