Las presiones sobre el alquiler continúan su ascenso a medida que se aproximan las renovaciones de contrato en España.
Crédito: Ink Drop, Shutterstock
Para numerosos inquilinos en España, el 2026 ya se vislumbra en el horizonte –y el panorama no resulta especialmente alentador. Los contratos están por finalizar, los precios siguen escalando y las negociaciones de renovación comienzan a perfilarse como una sombra.
No obstante, existe un matiz en la legislación española de arrendamientos que podría alterar la balanza de poder. Y se trata de un aspecto que muchos arrendatarios aún ignoran.
En términos simples: un propietario no puede incrementar la renta a menos que siga las reglas al pie de la letra. Si omite un plazo, el aumento puede ser rechazado.
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Cientos de miles de contratos a punto de expirar
Las cifras oficiales revelan que más de 632.000 contratos de arrendamiento vencerán en España a lo largo de 2026. No es una mera estadística –afecta a aproximadamente 1,6 millones de personas a quienes pronto se les podría exigir aceptar nuevas condiciones.
Para algunos, dichas condiciones podrían resultar onerosas. Datos del Ministerio de Derechos Sociales sugieren que renovar un contrato podría implicar un incremento medio anual de 1.735 euros. En lugares como las Islas Baleares, esa cifra se dispara de forma dramática, superando los 4.600 euros anuales.
Madrid, Cataluña, Andalucía y la Comunidad Valenciana son las regiones con mayor volumen de contratos que finalizan. En todas ellas, la demanda se mantiene elevada y la oferta limitada –una combinación que continúa impulsando los precios al alza.
Y, sin embargo, incluso en este mercado tan tensionado, la ley deja escaso margen para las sorpresas.
El plazo que los propietarios no pueden obviar
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de España, la renta no puede modificarse de manera arbitraria o sin previo aviso. La normativa es clara: cualquier aumento debe ser comunicado al inquilino con al menos 30 días de antelación a su aplicación.
Si dicha notificación no llega en tiempo y forma, el inquilino no tiene obligación alguna de aceptar la nueva cuota. Puede, legalmente, continuar abonando la misma cantidad hasta que se alcance un acuerdo válido.
Se trata de una protección fundamental, especialmente en un momento en que muchos inquilinos se sienten presionados a aceptar cualquier condición que se les imponga. Un incremento de renta que no ha sido debidamente notificado carece de efectos jurídicos –y puede ser impugnado.
A los propietarios también se les impide modificar la renta de manera unilateral. Incluso cuando el mercado está ajustado, incluso cuando los precios suben en todas partes, las reglas siguen vigentes.
Cuándo se permite un aumento –y cuándo no
Ello no significa que las rentas estén congeladas para siempre. Pueden incrementarse, pero solo en situaciones específicas.
Una de ellas es la actualización anual, si el contrato lo permite explícitamente. Para contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, dicha actualización sigue el Índice de Precios al Consumo (IPC). Para los celebrados después de esa fecha, se aplica el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). En ambos casos, la notificación sigue siendo obligatoria.
Otro momento clave es la finalización del período de arrendamiento obligatorio –cinco años cuando el arrendador es un particular, siete si es una empresa. En ese punto, puede proponerse un nuevo contrato con nuevas condiciones. El inquilino, sin embargo, no está obligado a aceptarlas.
La renta también puede aumentar si se acordaron previamente obras de mejora, o si ambas partes renegocian voluntariamente el contrato. Fuera de estos escenarios, los incrementos carecen de un fundamento legal sólido.
Un mercado que no ceja en su tensión
Todos estos acontecimientos se producen mientras los alquileres continúan su escalada. El portal inmobiliario Idealista reporta que los precios medios de alquiler han aumentado más de un 34% entre 2020 y 2025. Fotocasa prevé que las rentas alcancen niveles récord en 2025, siguiéndole los precios de reventa en 2026.
La presión ya es palpable. Más de un tercio de los hogares en alquiler destina ahora más del 30% de sus ingresos a la vivienda, un umbral que suele utilizarse para definir una situación de estrés financiero.
Los expertos advierten de que, sin cambios estructurales –especialmente un aumento del parque de vivienda disponible–, la situación no hará más que agravarse. Las respuestas políticas permanecen divididas, con propuestas que van desde las renovaciones automáticas hasta límites más estrictos a las subidas.
Para los inquilinos cuyos contratos expiran el próximo año, el mensaje es directo: verifiquen las fechas, lean la letra pequeña y no den por sentado que un aumento es inevitable. En muchos casos, la ley es más clara –y más robusta– de lo que la gente cree.
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