Si estás pensando en adquirir una vivienda en España el próximo año, o en alquilar una, querrás conocer las proyecciones para el estado del mercado en 2026.
Los precios de la vivienda en España han aumentado drásticamente en los últimos años, lo que ha desencadenado una grave crisis residencial.
Esto se ha visto impulsado, además, por un déficit de vivienda, un incremento en el número de compradores extranjeros y cambios en el tipo de propiedades que se demandan.
Esta situación, unida a una alta demanda y una escasa oferta, ha provocado que los precios sigan al alza.
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A pesar del panorama desalentador, la actividad inmobiliaria ha sido intensa a lo largo de 2025, impulsada por los bajos tipos de interés y la confianza de los compradores en el mercado inmobiliario como una buena inversión.
En su nuevo informe “El Medidor del Pulso Inmobiliario”, la Real Estate Business School junto con la Universidad de Málaga pronostican que las ventas de viviendas, los precios y la firma de hipotecas seguirán creciendo con fuerza el próximo año.
El estudio prevé un aumento del 7,6 por ciento en las transacciones de vivienda nueva en España para 2026 y del 8,7 por ciento en las de segunda mano, aunque la firma de nuevas hipotecas se estabilizará en un +0,4 por ciento respecto a 2025.
Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), los precios de la vivienda en 2025 han subido un 12,8 por ciento en comparación con el año anterior, lo que supone 42 trimestres consecutivos de incrementos.
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La vivienda en España es ahora un 83 por ciento más cara que en 2015 y un 21 por ciento más cara que en el pico de la burbuja inmobiliaria (2007-2008).
El portal inmobiliario Idealista sitúa el precio medio en noviembre de 2025 en 2.605 €/m², lo que supone un crecimiento del 2 por ciento desde octubre.
Según el portal Fotocasa, el consenso entre los expertos es que los precios de compra seguirán subiendo en 2026, aunque con menos intensidad que en periodos anteriores.
El Observatorio Inmobiliario de BBVA Research coincide, señalando que la falta de nueva construcción hará que los precios sigan aumentando en 2026, en torno a un 7 por ciento.
Héctor Tramullas, CEO de la inmobiliaria Gilmar, coincide y estima que los precios mantendrán una “tendencia alcista moderada, en torno al 4-6 por ciento”.
Teresa Marzo, CEO de la inmobiliaria Elix, también sitúa el aumento en una tasa similar. “Estimamos que el incremento será más moderado que en años anteriores, situándose en torno al 5-6 por ciento anual”, declaró a Fotocasa.
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No obstante, algunos expertos creen que la subida será mucho mayor. Ricardo Martí-Fluxá, director de Desarrollo de Negocio y Corporativo de Gesvalt, anticipa una variación interanual de en torno al 9 o 10 por ciento respecto a 2025.
Antonio Pérez de la Torre, director general de Alfa Inmobiliaria, indicó a Fotocasa que el precio medio de la vivienda en España “superará los 305.000 euros para obra nueva y rondará los 204.000 euros para las de segunda mano”.
El alquiler en España en 2026
Al igual que los precios de venta, los alquileres en España se han disparado en los últimos años, generando una grave crisis de vivienda con un déficit de propiedades disponibles y grandes segmentos de la población incapaces de costearse un hogar digno.
Los precios alcanzaron máximos históricos en 2025, con tres años consecutivos de récords. Según Fotocasa, en solo los últimos cinco años se ha registrado un aumento del 27 por ciento.
Entonces, ¿cuál es la perspectiva para 2026? ¿Seguirán los alquileres subiendo al mismo ritmo o empezará por fin a mejorar el mercado?
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Los expertos de Fotocasa consideran que el factor principal que seguirá definiendo el mercado del alquiler en 2026 son los problemas derivados de la Ley de Vivienda, que ha generado gran inseguridad jurídica para los arrendadores.
Las nueva normativas y la retirada de propiedades del mercado son las principales preocupaciones, lo que provoca que los precios aumenten aún más.
Algunas de las leyes han sido tan favorables al inquilino que alquilar se ha convertido en un campo de minas legal para los propietarios. Muchos también temen alquilar a largo plazo, preocupados por impagos y ocupaciones.
El pronóstico de Fotocasa es que la oferta seguirá limitada o incluso se reducirá, lo que alimentará subidas de precios aún mayores.
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Según la plataforma de alquiler Wolo, se estima un aumento de los precios del alquiler de entre un 3 y un 5 por ciento en las áreas urbanas.
Se anticipa que esto será especialmente notable en las grandes urbes como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Sevilla.
David de Gea, Consejero Delegado de HousinGo, manifestó a Fotocasa su convicción de que el mercado del alquiler “continuará exhibiendo tendencias similares a las de los últimos años: dificultades de acceso, competencia entre inquilinos y un mercado netamente favorable para el propietario”.
El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha analizado la variación del precio medio por metro cuadrado desde 2021 hasta la actualidad, y su conclusión es que los alquileres se incrementarán hasta 383 euros mensuales para 2026.
Se prevé que las Islas Baleares sean la comunidad donde más suban los arrendamientos, seguida de la Comunitat Valenciana y, posteriormente, de Canarias.
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El Ministerio de Consumo también advierte de otros problemas en el mercado de alquiler para 2026, lo que podría explicar parte de esta previsible escalada de precios.
En 2021 se firmaron un total de 632.369 contratos de arrendamiento, cuya gran mayoría vencerá el próximo año al cumplirse el plazo legal de cinco años estipulado por la ley. Esto implica que más de 1,6 millones de personas se verán obligadas a renovar sus contratos bajo condiciones más onerosas o a buscar una nueva vivienda en un mercado con una oferta ya de por sí reducida.
Desde la firma de aquellos contratos, el alquiler medio para un piso de ochenta metros cuadrados ha ascendido de 864 a 1.160 euros, lo que se traduce en que los inquilinos deben abonar ahora aproximadamente 300 euros más al mes por el mismo inmueble.
No obstante, se vislumbra una noticia alentadora: el Gobierno ha anunciado el lanzamiento de Casa 47, el nuevo departamento de vivienda pública, que pretende ofrecer habitación social a un coste de alquiler asequible, no superior al 30% del salario medio de cada región. El acceso, sin embargo, estará condicionado por los ingresos, dependiendo de si se cumplen los requisitos exigidos.