Un residente de Louisiana espera pagar un 45 por ciento más en su seguro de casa este año.
Aumentos similares estan afectando a propietarios en todo el estado, donde los costos de seguros se han disparado en los últimos cuatro años.
Es parte de un cambio rápido que está enviando temblores a los mercados inmobiliarios en todo el país.
Por Claire Brown y Mira Rojanasakul. Fotografía por Emily Kask.
Claire Brown viajó a Louisiana para este artículo y Mira Rojanasakul examinó montones de datos. Ambas hablaron con propietarios, responsables políticos y expertos en seguros.
19 de noviembre de 2025
Incluso después de escapar de las crecientes aguas de inundación al alejarse de su casa con el agua al pecho durante el huracán Rita en 2005, Sandra Rojas, ahora de 69 años, se quedó. Como residente de quinta generación de Lafitte, Luisiana, una pequeña comunidad costera, elevó su casa con pilotes.
Pero este año, su prima anual de seguro para la casa aumentó a $8,312, más del doble en los últimos cuatro años.
Ella consideró vender, pero se encontró en un dilema. Mientras los costos de los seguros han subido, los valores de las viviendas en el área han caído, disminuyendo un 38 por ciento desde 2020. Los bordes de las carreteras alrededor de su casa están llenos de carteles de "se vende".
“No te aseguran”, dijo la Sra. Rojas. “Nadie te compra. Estás como atrapado donde estás.”
Sandra Rojas es una residente de quinta generación de Lafitte, Luisiana.
Una nueva investigación compartida con The New York Times estima hasta qué punto el aumento de las primas de seguros de hogar, impulsado por el cambio climático, se está extendiendo al mercado inmobiliario en general y reduciendo el valor de las viviendas en las zonas más propensas a desastres.
El estudio, que analizó decenas de millones de pagos de viviendas hasta 2024 para entender dónde han subido más los costos de seguros, ofrece una perspectiva sin precedentes sobre cómo las tasas de seguro crecientes afectan los valores de las casas.
Desde 2018, una crisis en el mercado de seguros de hogar ha significado que las viviendas en los códigos postales más expuestos a huracanes e incendios forestales se vendieran por un promedio de $43,900 menos de lo que lo harían de otra manera, según la investigación. Estos incluyen pueblos costeros en Louisiana y áreas bajas en Florida.
Cambios en una parte poco conocida del mercado de seguros, conocida como reaseguro, han ayudado a impulsar esta tendencia. Las compañías de seguros compran reaseguros para limitar su exposición cuando ocurre una catástrofe. En los últimos años, las compañías globales de reaseguros han tenido lo que los investigadores llaman una "epifanía climática" y han duplicado aproximadamente las tarifas que cobran a los proveedores de seguros de hogar.
Fuente: Keys y Mulder (National Bureau of Economic Research, 2025). The New York Times
Benjamin Keys de la Escuela Wharton de la Universidad de Pensilvania y Philip Mulder de la Universidad de Wisconsin-Madison, autores del estudio, publicado esta semana, han llamado a estos cambios rápidos "una crisis de reaseguros". Para algunos estadounidenses, estos cambios han hecho imposible permanecer en casas donde han vivido durante décadas.
"Los propietarios no aprecian o no entienden que estamos viviendo en un mundo mucho más riesgoso que hace 25 años", dijo el Dr. Keys. "¿Y ese riesgo? Tienen que pagarlo."
Después de analizar 74 millones de pagos de vivienda —que incluyeron hipoteca, impuestos y seguros y se realizaron entre 2014 y 2024— los investigadores encontraron que un re-precio rápido del riesgo de desastres fue responsable de aproximadamente una quinta parte de los aumentos totales en seguros de hogar desde 2017. Otro tercio podría explicarse por los crecientes costos de construcción.
Los investigadores estimaron los efectos de la crisis de reaseguros en los precios de las viviendas en los códigos postales más vulnerables a catástrofes. Encontraron que el aumento de las primas de seguros redujo el valor de las viviendas en aproximadamente $20,500 en el 25 por ciento de las viviendas más expuestas a huracanes e incendios forestales catastróficos, y en $43,900 en el 10 por ciento superior.
Comprar una casa siempre se ha visto como una forma de fijar costos de vivienda predecibles. Pero la carga de los seguros, que aumenta rápidamente, está sorprendiendo a algunos propietarios.
El año pasado, el cuñado de la Sra. Rojas, que vivía cerca en Lafitte, decidió vender su casa para escapar de las primas crecientes del área. Se vendió por $150,000, que es lo que le costó construirla en 1984. Él estimó que perdió alrededor de $75,000 en la venta, después de contabilizar el costo de las renovaciones.
En partes de los estados del Medio Oeste propensos al granizo, el seguro ahora consume más de un quinto del total de los pagos de vivienda del propietario promedio, que incluyen costos hipotecarios e impuestos a la propiedad. En la Parroquia de Orleans, Luisiana, esa cifra es casi del 30 por ciento.
Fuente: Keys y Mulder (National Bureau of Economic Research, 2025). The New York Times
A cien millas al norte de Lafitte, la pequeña ciudad de Bogalusa, Luisiana, se encuentra más tierra adentro. Aun así, Cristal Holmes vio su prima de seguro cuadruplicarse en 2022, a $500 por mes, además de su hipoteca mensual de $700.
La Sra. Holmes, una madre soltera que trabajaba 56 horas a la semana en un almacén, luchó para mantenerse al día con las facturas más altas. Se retrasó en los pagos de su hipoteca después de que sus horas de trabajo se redujeron a 35 por semana. Le preocupaba no poder quedarse en su casa.
Historias similares se están repitiendo por toda la ciudad. La agente inmobiliaria de la Sra. Holmes, Charlotte Johnson, dijo que su oficina recibe llamadas todos los días de personas que dicen que ya no pueden pagar sus primas de seguros crecientes. Para muchos, cancelar el seguro no es una opción, porque los bancos se niegan a ofrecer o mantener hipotecas para personas sin cobertura.
Eso significa que los propietarios se ven forzados a elegir entre aceptar pólizas de seguro que no pueden pagar o arriesgarse a la ejecución hipotecaria.
Los compradores enfrentan sus propios obstáculos. Los altos precios de los seguros y las tasas de interés están haciendo que sea más difícil que nunca para los compradores primerizos adquirir viviendas, dijo Nancy Galofaro-Cruse, una oficial de préstamos senior con CMG Home Loans que trabaja con muchos de los clientes de la Sra. Johnson. Ella estimó que más de un tercio de los posibles compradores en el área se retiraron del mercado este año después de que los seguros y las tasas de interés pusieran sus costos mensuales totales de vivienda fuera de su alcance.
Carteles de "se vende" salpican los bordes de las carreteras en Lafitte, Luisiana, donde los altos costos de seguros han llevado a los residentes a vender.
No son solo las costas propensas a huracanes las que se han visto afectadas por la crisis de reaseguros. En Colorado, donde los incendios forestales y el granizo representan las mayores amenazas para los hogares, la prima promedio del propietario se ha más que duplicado en la última década y las primas medianas han aumentado un 74 por ciento desde 2020.
Steve Hakes, un corredor de seguros con Rocky Mountain Insurance Center en Lafayette, Colorado, ha visto a clientes considerar viviendas en áreas propensas a incendios forestales, solo para retirarse cuando no pueden encontrar un seguro asequible. Los altos precios y la disponibilidad limitada lo han llevado a aconsejar a los compradores que busquen seguro temprano en el proceso de compra de una casa.
Y en California, el 13 por ciento de los agentes inmobiliarios encuestados por una asociación comercial de la industria dijeron que habían tenido tratos fallidos en 2024 después de que los compradores no pudieron encontrar una cobertura de seguro asequible.
Los reguladores de Colorado son conscientes de las amenazas que estas dinámicas representan para el mercado inmobiliario y están explorando una amplia gama de soluciones, dijo Michael Conway, el comisionado de seguros de Colorado.
"No queremos una situación donde el mercado de seguros esté efectivamente diezmando el mercado inmobiliario", dijo.
A medida que el seguro se vuelve más caro, los valores de las viviendas deberán ajustarse para que los compradores potenciales puedan pagar sus costos mensuales, dicen analistas de la industria. Y si los valores de las viviendas caen, unos ingresos más bajos por impuestos a la propiedad podrían significar menos dinero para que los gobiernos locales paguen servicios esenciales o afectar la capacidad de esos gobiernos para pedir dinero prestado.
Clarence Guidry llegó a un punto de quiebre este año cuando recibió una cotización para asegurar su casa en Lafitte, Luisiana. Pagaría una prima anual de $20,000, pero si un huracán golpeara, él tendría que cubrir los primeros $50,000 en daños antes de que la compañía de seguros pagara.
Su prestamista no permitiría que el Sr. Guidry, a quien llaman Rosco, mantuviera su hipoteca sin seguro de hogar. Pero mantener su casa asegurada contra daños por huracanes significaría aceptar pagos mensuales que son al menos un 40 por ciento más altos que el resto de su hipoteca mensual e impuestos a la propiedad combinados.
Clarence Guidry, un propietario en Lafitte, Luisiana, tendría que cubrir los primeros $50,000 en daños por huracán antes de que su seguro de hogar comenzara a pagar.
En la última década, a medida que el número de incendios forestales y tormentas ha aumentado, las pérdidas han excedido los ingresos que las compañías de seguros reciben de las pólizas de seguros de hogar en todos los Estados Unidos. En Luisiana, 12 compañías, incluyendo la aseguradora del Sr. Guidry, quebraron después de una ola de huracanes entre 2021 y 2023. (La mayoría de las aseguradoras privadas no cubren daños por inundación, los cuales se manejan por separado bajo un programa federal).
Nota: Los datos muestran los precios de catástrofes de propiedad en EE. UU. indexados a 1990. Fuente: Guy Carpenter. The New York Times
Los costos propios de las compañías de seguros han subido en los últimos años por varias razones, incluidos los mayores costos de construcción, las tasas de interés más altas y las políticas de tarifas del presidente Trump.
Pero los cambios en el mercado de seguros han comenzado a poner un precio más alto al riesgo. Los reaseguradores han estado impulsando estos efectos, dijo el Dr. Mulder.
"Estos reaseguradores están observando muchos de los mismos datos que los aseguradores, pero a una escala mucho mayor y con más sofisticación", dijo.
Los políticos, propietarios, economistas, comisionados estatales de seguros y agentes inmobiliarios han temido durante mucho tiempo que los costos de los seguros aumenten tanto que comenzarán a reducir el valor de las viviendas.
Según el estudio del Dr. Keys y el Dr. Mulder, que fue publicado como un documento de trabajo en el National Bureau of Economic Research, esto ya está sucediendo en algunas áreas.
Jesse Keenan, un profesor asociado de bienes raíces sostenibles y planificación urbana en la Universidad de Tulane, dijo que la evidencia directa de este fenómeno sigue siendo limitada y que hay factores más allá del seguro que afectan los precios locales de la vivienda.
Pero hay señales cada vez más preocupantes en algunos mercados, dijo.
"El mercado de vivienda de Nueva Orleans está mostrando signos de fracaso que están imponiendo estrés en el sistema financiero a su alrededor", dijo.
En general, los precios de las viviendas en EE. UU. han aumentado aproximadamente un 55 por ciento desde 2018, pero los precios de Nueva Orleans han aumentado solo un 14 por ciento, menos que la tasa de inflación en el mismo período.
Nota: El gráfico muestra el cambio en el Índice de Valor de Vivienda de Zillow desde 2018. Fuente: Zillow. The New York Times
Incluso en estados donde las fuertes regulaciones han mantenido los costos bajos, hay señales de que las aseguradoras de hogar continuarán aumentando las primas para alinearse más estrechamente con el riesgo de desastres. Las nuevas reglas en California permiten a las compañías de seguros trasladar los crecientes costos de reaseguro a los consumidores. Un grupo de defensa del consumidor, citando los efectos de cambios similares en otros estados, ha estimado que esta disposición podría aumentar las primas netas significativamente para los propietarios.
De vuelta en Lafitte, el Sr. Guidry estaba haciendo cálculos para su propio presupuesto. En contra del consejo de su asesor financiero, sacó dinero de su cuenta de jubilación para pagar su préstamo de vivienda. El plan ahora es auto-asegurarse por daños de viento y granizo. Eso significa que él y su esposa tendrán que pagar de su bolsillo para reparar su casa si otra tormenta severa golpea.
Al renunciar a la cobertura, la familia Guidry se une al 13 por ciento de los propietarios de viviendas en EE. UU. que no tienen seguro, según datos de la Oficina del Censo. Las aseguradoras continúan cancelando pólizas en muchas áreas.
"Ahora, tenemos que asumir el riesgo", dijo el Sr. Guidry.
Metodología
Benjamin Keys y Philip Mulder calcularon los costos anuales de seguros de hogar separando los pagos de hipoteca e impuestos de los datos de depósito en garantía a nivel de préstamo obtenidos de CoreLogic, una firma de análisis de propiedades y riesgo. Los hogares cuyos pagos fueron capturados por CoreLogic no necesariamente estuvieron presentes en todos los años de datos de 2014 a 2024.
La parte del seguro de hogar del total de pagos de vivienda se basa en valores medios. Los pagos totales de vivienda incluyen seguro, impuesto a la propiedad y costos de capital e intereses de la hipoteca. Los pagos de depósito en garantía típicamente no incluyen servicios públicos, cuotas de asociación de propietarios.