Las primas de seguros están subiendo rapidamente en las partes de Estados Unidos más expuestas a desastres climáticos, como incendios forestales y huracanes.
Nuevas investigaciones muestran que, al haber incrementado los seguros el costo de tener una casa, este impacto económico está empezando a repercutir en el mercado inmobiliario en general.
El aumento de los costos de seguros está afectando los presupuestos familiares.
Nota: “Gama alta” se refiere al decil superior de pagos de propietarios en cada condado. Los valores del 2023 se muestran para Vermont debido a discrepancias en los datos de origen.
The New York Times
En algunas zonas del pais expuestas a desastres, las casas no se venden porque los compradores potenciales no pueden pagar tanto la hipoteca como el seguro.
En partes de los estados del Medio Oeste propensos al granizo, el seguro ahora consume más de una quinta parte de los pagos totales de vivienda del propietario promedio, incluyendo costos hipotecarios e impuestos inmobiliarios. En la Parroquia de Orleans, Luisiana, esa cifra es casi del 30 por ciento.
Los costos del seguro de hogar se han disparado donde los riesgos climáticos son mayores.
Fuente: Keys y Mulder (Oficina Nacional de Investigación Económica, 2025)
Nota: Los valores del 2023 se muestran para Vermont debido a discrepancias en los datos de origen.
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A nivel nacional, las tasas de seguros han aumentado un promedio del 58 por ciento desde 2018, superando la inflación por un margen sustancial. Pero este crecimiento ha sido muy desigual en todo Estados Unidos.
Fuente: Keys y Mulder (Oficina Nacional de Investigación Económica, 2025)
Nota: “Gama alta” se refiere al decil superior de pagos de propietarios en cada condado. Los valores del 2023 se muestran para Vermont debido a discrepancias en los datos de origen.
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Los lugares más vulnerables a desastres relacionados con el clima, como huracanes, incendios y granizo, están experimentando algunos de los mayores aumentos en las primas. No siempre es el caso que el mayor riesgo climático se traduzca en los costos de seguro más altos. Las políticas y regulaciones locales han ayudado a mantener los precios más bajos en lugares de alto riesgo, como partes de California. Otros factores, como el puntaje de crédito de un propietario, también pueden afectar las primas.
¿Qué está impulsando el alza de los precios de los seguros?
Desde 2017, una parte poco conocida del mercado de seguros, conocida como reaseguro, ha ayudado a aumentar las primas. Las compañías de seguros compran reaseguros para ayudar a limitar su exposición cuando ocurre una catástrofe. En los últimos años, las compañías de reaseguros han experimentado lo que Benjamin Keys y Philip Mulder, los investigadores que dirigieron el nuevo estudio, llaman una “epifanía climática”. Como resultado, las tarifas que cobran para proteger a las aseguradoras de viviendas contra pérdidas catastróficas se han duplicado aproximadamente.
Las aseguradoras, a su vez, han trasladado estos costos a los propietarios. La rápida reevaluación del riesgo climático es responsable de aproximadamente el 20 por ciento de los aumentos en las primas de seguros de hogar desde 2017, según el Dr. Keys y el Dr. Mulder.
¿Qué más contribuye a las altas tarifas? Los costos de reconstrucción son responsables de aproximadamente el 35 por ciento de los cambios recientes, según la investigación. Los cambios en la población y la inflación también son factores.
Los altos precios de los seguros están presionando a la baja los valores de las viviendas.
Desde 2018, una crisis financiera en el mercado de seguros de hogar ha significado que las casas en los códigos postales más expuestos a huracanes e incendios forestales se vendan por un promedio de $43,900 menos de lo que lo hubieran hecho de otra manera, según la investigación.
Fuente: Zillow
Nota: El gráfico muestra el cambio porcentual en el Índice de Valor de Vivienda de Zillow desde 2018.
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En muchos lugares, el seguro ha sido una parte relativamente pequeña de la ecuación al comprar una casa. Ahora, para muchos, es una consideración principal.
Para varios propietarios que entrevistamos en Luisiana, los costos mensuales del seguro ahora son más altos que sus pagos del préstamo hipotecario.
La investigación muestra que los compradores pueden estar teniendo en cuenta el aumento de los costos de seguros en los precios que están dispuestos a pagar por las viviendas. Como resultado, las casas en algunas áreas se venden por menos.
Metodología
Benjamin Keys y Philip Mulder calcularon los costos anuales de seguro de los propietarios separando los pagos de hipoteca e impuestos de los datos de depósito en garantía a nivel de préstamo obtenidos de CoreLogic, una firma de análisis de propiedades y riesgos. Los hogares cuyos pagos fueron capturados por CoreLogic no necesariamente estuvieron presentes en todos los años de datos de 2014 a 2024.
La parte del seguro de hogar del total de pagos de la vivienda se basa en valores medios. Los pagos totales de la vivienda incluyen seguro, impuesto a la propiedad y costos de capital e intereses de la hipoteca. Los pagos de depósito en garantía normalmente no incluyen servicios públicos, cuotas de asociación de propietarios.